Forme et type de maison : Quoi choisir en fonction de son terrain ?

Vous avez pour projet de faire construire la maison neuve de vos rêves ? Que vous ayez déjà commencé à vous la représenter assez clairement ou que vous en soyez encore à chercher l’inspiration à travers différents modèles de maisons, vous n’êtes peut-être pas encore sûr(e) du type de maison et de la forme que vous allez lui donner tant le choix est vaste !

Entre maison de plain-pied, à étage(s),maison à semi-étage,maison avec sous-sol, maison cubique, maison rectangulaire, en U, en L, en H, en T, en V ou encore, avec ou sans patio : il est parfois difficile de s’y retrouver.

Dans cette première partie, nous allons vous expliquer en quoi l’analyse de votre terrain, en premier lieu, vous guidera dans vos choix. En effet, votre maison sera unique parce que votre terrain l’est également. Avant de choisir, il y a en effet deux facteurs primordiaux à prendre en considération : votre terrain et les règles d’urbanisme en vigueur.

La forme et le type de votre maison neuve : tout dépendra de votre terrain

Vous avez un projet de construction de maison individuelle et même une idée bien précise de la maison de vos rêves, cette maison en U de plain-pied avec un cellier adjacent au garage et à la cuisine et une suite parentale que vous imaginez depuis des années ? Il faudra alors trouver le terrain idéal pour accueillir ce projet. Selon les terrains, il peut y avoir de grandes libertés d’adaptation mais parfois, il faut composer avec les possibilités et les contraintes du terrain : c’est la maison qui doit s’adapter au terrain et non l’inverse… même si votre constructeur de maison individuelle sera force de proposition pour concevoir un projet adapté qui vous plaise. Chaque terrain est unique : votre maison neuve le sera aussi.

Selon les communes, le PLU (Plan Local d’Urbanisme) peut vous imposer certaines règles architecturales pour la construction de votre maison neuve. Nous vous recommandons d’y apporter une attention toute particulière et de le respecter de même qu’au règlement de votre lotissement, le cas échéant.

Les spécificités de votre parcelle – superficie, environnement, exposition par rapport au soleil, proximité des voisins / vis-à-vis, inclinaison du terrain, etc. –, peuvent aussi et clairement conditionner vos choix certes, mais également vous inspirer pour un plan de maison original, voire une maison sur-mesure.

Pensez également à prendre en considération vos projets d’aménagements extérieurs (jardin, piscine, dépendance, etc.)

Découvrons ensemble les contraintes du terrain qui peuvent avoir un impact sur le choix du type et de la forme de votre maison neuve :

La dimension du terrain, un critère essentiel

Avec les stratégies d’urbanisation actuelles, l’inflation des prix du foncier, sa rareté et donc les divisions parcellaires qui en découlent, les surfaces des terrains en vente sont de plus en plus petites et soumises à des règles d’urbanisme contraignantes qui impliquent souvent de concevoir des projets sur mesure pour adapter la maison individuelle à la taille du terrain. La maison à étage est souvent la solution idéale pour construire une maison sur un petit terrain et profiter d’une surface habitable confortable mais votre constructeur de maison individuelle peut être force de proposition comme lorsqu’il s’agit de construire une maison plain-pied avec patio sur un terrain de 480 m².

Adapter le type de votre maison par rapport à la forme du terrain

Quadrilatère, pentagone, losange, heptagone : les formes des terrains, aussi diverses qu’elles soient, conditionnent également le panel de solutions architecturales possibles (de la classique rectiligne rectangulaire à la maison contemporaine avec multiples décrochés) pour concevoir votre maison neuve.

Prendre en compte l’orientation du soleil pour choisir la forme de votre maison

Luminosité, économie d’énergie, confort toute saison, respect de la réglementation thermique : la bonne exposition de votre maison individuelle vous permettra de répondre à un certain nombre d’enjeux notamment financiers et en termes de confort. L’orientation de son implantation doit donc prendre en compte la course du soleil pour des questions de confort, de finances, les attentes réglementaires (Réglementation Environnementale RE 2020) et.. votre mode de vie bien entendu.

L’environnement

Votre terrain présente un arbre centenaire, classé ou retenant un talus à conserver ? Une jolie vue dégagée sur les montagnes ou les vignes ou au contraire sur l’espace de vie de vos voisins ? un mur ancien qui donnerait du cachet à la propriété ? L’environnement de votre terrain conditionnera également certains choix quant à l’implantation en termes de type ou de forme de maison.

La nature du sol

Si votre terrain est situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles (zone sismique, zone argile), s’il présente une forte présence d’argile, de cavités souterraines ou de remblais, votre maison devra respecter des exigences techniques strictes lui permettant de s’adapter à ces risques et de garantir sa stabilité dans le temps.

Ces exigences, préconisées dans les études de sol spécifiques à votre terrain, peuvent être relatives à

La taille, la nature ou l’adaptation des fondations
La nécessité d’un sous-sol complet ou vide sanitaire plutôt qu’un dallage sur terre-plein
La rigidification de la maison avec des chaînages horizontaux et verticaux pour les murs porteurs
Les joints de dilatation
La séparation de la maison en plusieurs volumes
L’éloignement des plantations et de la maison, etc.

Par ailleurs, les phénomènes de « Retrait-gonflement des argiles » risquent d’augmenter. Une construction de maison sur vide sanitaire amène plus de garanties.

Ces risques naturels auront donc une incidence sur le type ou la forme de votre maison qui devra prévoir une adaptation au sol adaptée

Bon à savoir : les risques naturels de votre commune ou terrain sont consultables gratuitement sur le site Internet mis à disposition par le gouvernement : https://www.georisques.gouv.fr/

Sa pente
Vous devez construire votre maison neuve sur un terrain en pente ? Vous avez sûrement la chance de bénéficier d’une jolie vue ! Toutefois ce type de construction nécessitera une bonne étude du terrain, des adaptations au sol et des accès. Plusieurs solutions sont possibles telles que prévoir des travaux de terrassement du terrain, ou réaliser une construction encastrée, semi-encastrée, sur pilotis ou encore avec paliers. Ces choix pourront avoir une incidence sur le type et la forme de votre maison et devront être étudiés avec votre constructeur en fonction de l’inclinaison de la pente, de la nature du sol, de l’orientation et de vos souhaits d’aménagement.

Il existe différentes solutions d’implantation de maison, certaines d’entre elles, le plus préconisées, respectent au mieux le relief naturel du terrain et d’autres impliquent des transformations comme des remblais, des buttes et/ou des terrassements (moins tolérés par les règles d’urbanisme) :

Sur un terrain en pente, il peut être envisageable de concevoir une maison en paliers (ou en cascade), construite sur plusieurs niveaux qui épouseront le dénivelé du terrain. Si cette conception nécessite de prévoir des escaliers pour accéder aux différents niveaux, au détriment parfois de l’accessibilité, elle permet toutefois le respect du terrain naturel, une meilleure orientation et luminosité des pièces.

Exemple d’un projet en palier

Il est parfois possible de réaliser des travaux de terrassement et de « retravailler » le terrain d’origine (TN = Terrain Naturel) afin de créer une base de terrain adaptée pour accueillir la maison. Si cette solution implique la création de talus, de remblais et/ou de murs de soutènement et est généralement évitée, elle peut permettre une bonne accessibilité au terrain et plus de choix pour l’exposition et les ouvertures.

Pour les terrains particulièrement pentus, en zone de montagne par exemple, il est courant de concevoir une maison sur pilotis, qui surplombe le terrain grâce à des pieux ou des poteaux en bois, en acier ou en béton enfoncés dans le sol. Si cette solution permet de respecter le terrain naturel et de bénéficier d’une vue souvent dégagée, nécessite peu d’extraction de terre et peut permettre la création d’un espace utilisable sous la maison (ex : abris jardin), elle implique néanmoins la conception et la réalisation d’un système porteur complexe pour contrer le vent et assurer sa stabilité.

Enterrer ou encastrer une partie de la maison dans le terrain, en utilisant du remblai et du déblai permet une intégration paysagère respectueuse du terrain naturel et de l’environnement et une bonne isolation thermique des parties accolées à la terre. Cette solution peut néanmoins limiter les choix en matière d’accès et d’exposition.

Les accès et les réseaux

Construire une maison neuve nécessite de bien réfléchir aux accès, parfois il faut créer des virages pour adoucir la pente, positionner en contrebas ou en surplomb le garage en fonction de la localisation de la voie publique, réfléchir aux espaces de stationnement : autant de contraintes qui peuvent impacter la forme et le type de la maison.

Les règles d’urbanisme

Les règles d’urbanisme sont l’ensemble des documents qui décrivent les exigences que doivent respecter les constructions sur un territoire, une zone ou un terrain. Elles sont souvent définies pour

définir les projets d’aménagement d’un territoire
déterminer les évolutions futures des espaces publics et de l’environnement
apporter de la cohérence à long terme dans l’utilisation des sols
garantir l’harmonie entre les constructions
Préserver et mettre en valeur le patrimoine historique et esthétique de certaines zones

Ces règles sont principalement détaillées dans les documents d’urbanisme suivants :

Le Plan Local d’Urbanisme : PLU
Le Plan d’Occupation des Sols : PoS
Le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal : PLUi
La Carte Communale (CC)
La RNU : Réglementation Nationale d’Urbanisme
Le PSMV : Plans de Sauvegardes et de Mise en Valeur

D’autres documents spécifiques peuvent venir compléter ces exigences :

Le règlement du lotissement
Le permis de construire
Avis ABF

Ces règles peuvent définir un certain nombre de contraintes que doivent respecter les constructions :

La partie de votre terrain qui peut accueillir la maison et celle restant réservée à l’espace vert (coefficient d’emprise au sol). Par exemple, certains PLU peuvent interdire de bâtir une maison de plus de 120 m² d’emprise au sol sur un terrain de 400 m². Dans le cas où vous souhaiteriez une maison plus grande, la maison à étage sera donc requise.
Les surfaces minimum ou maximum d’occupation des sols : surface de plancher
Les hauteurs de maison. Certains plans locaux d’urbanisme (PLU) imposent des hauteurs maximales (exemple : 3,50 ou 4m en limite de propriété). Ces contraintes peuvent donc impliquer de prévoir en limite soit le garage soit un rez-de-chaussée avec une maison à étage décalé.
L’obligation de construire en limite(s) séparative(s). Cette obligation qui ne permet pas toujours à la maison de bénéficier d’une exposition optimale (utile pour les apports lumineux et les économies de chauffage) nécessitera de concevoir ingénieusement l’aménagement des pièces pour maximiser l’ensoleillement (exemple : séjour traversant).
Les servitudes d’utilisation des sols (écoulement des eaux, de mitoyenneté, de vues, droit de passage etc.)
La distance entre les bâtiments
Les performances environnementales et énergétiques
La densité
Les règles de recul (distance des constructions par rapport à la voirie, contrepartie en cas de véhicule électrique
La desserte et l’accès
Le mode de clôture : compositions des essences pour les clôtures naturelles (arbres, haies), hauteurs maximales, etc.
L’aspect des constructions tels que la couleur ou les ornements de la façade, les (modénatures), la nature ou/et la couleur des tuiles, le type de volets, le degré d’inclinaison de la pente du toit, la taille des ouvertures, etc. Ces contraintes peuvent parfois être issues d’une volonté de conserver l’identité régionale du secteur géographique (ex : les maisons dauphinoises) ou la préservation du patrimoine historique et esthétique de certaines zones (exemple : secteurs ABF)
Le stationnement (nombre de places de stationnement requises, surfaces, etc.)

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Quelle forme et type de maison choisir en fonction de son terrain ?