Trouver votre terrain à construire

Un terrain constructible (ou terrain à bâtir) est un terrain susceptible d’être édifié, c’est-à-dire de supporter des constructions neuves.

Cela implique que le terrain soit:
– viabilisé, c’est-à-dire raccordé (ou raccordable) à une ou des voiries suffisantes pour supporter le trafic automobile induit par la construction envisagée et aux réseaux essentiels (eau potable, électricité, téléphone, éventuellement assainissement et gaz).

–physiquement apte à supporter une construction, notamment en ce qui concerne la capacité du sous-sol à supporter le poids et les charges de la construction envisagée.

–juridiquement autorisé à être bâti par la construction envisagée, notamment par le document d’urbanisme applicable à ce terrain, compte tenu également des servitudes d’utilité publique ainsi que des servitudes au profit d’autres terrains qui peuvent réduire ou supprimer la constructibilité d’un terrain.

Le terrain que vous choisirez doit être constructible et libre constructeur si vous souhaitez avoir le choix. Une fois ces pré-requis validés, à vous de choisir si vous préférez un terrain en lotissement ou en « diffus ».

Le lotissement
C’est une surface foncière qui a fait l’objet d’une autorisation de lotir délivrée par l’administration en vue de diviser le sol en parcelles. Votre terrain est constructible, viabilisé et raccordé aux divers réseaux, vous pourrez demander le règlement du lotissement et son cahier des charges ou à défaut l’arrêté de lotir pour vous assurer que votre projet est compatible avec les dispositions qu’ils prévoient. Ce document atteste que votre projet de construction est réalisable et les conditions et délais de construction (surface et la largeur de façades constructibles). Lorsque le terrain à bâtir est raccordé aux réseaux eau, gaz, électricité, téléphone, il est nécessaire d’effectuer le branchement entre la construction et tous les réseaux d’adductions.

Le terrain en diffus
Le terrain n’est pas dans un lotissement mais indépendant. Il est constructible, vous avez la garantie qu’il est viabilisable et raccordable aux réseaux, vous devez toutefois vérifier que votre projet est possible. Chaque mairie est tenue de fournir un certificat d’urbanisme pré-opérationnel qui précise si votre projet de construction est réalisable. Après vérification des plans pour le permis de construire, l’instructeur des autorisations d’urbanisme contrôlera que vous respectez les contraintes architecturales en vigueur sur la commune (forme de la toiture, couleur des tuiles, des enduits de façades, etc).

Assurez-vous que la localisation du terrain correspond à vos besoins et à celle de votre famille actuelle et future :

– Distance (et temps) par rapport à vos activités.

– Infrastructures : commerces de proximité (alimentaires, pharmacie, pressing, garage, automobile, etc.), transport en commun, établissements scolaires, crèches, centres administratifs (la Poste, banque et distributeur), activités sportives et de loisirs pour petits et grands, qualité des réseaux de communication (Télétravail).

– La vue, le vis-à-vis, la proximité avec le voisinage

Toutes ces caractéristiques sont susceptibles d’accroître la valeur de votre maison à la revente dans quelques années.

Si vous avez déjà une idée de la maison de vos rêves, il est important de connaître la surface constructible de votre futur terrain, sa forme, mais également la mesure de sa longueur et sa largeur qui permet de déterminer le positionnement, le type et le choix de vos plans de maison. Il faut penser également à la surface libre qui vous restera une fois la maison construite et le chemin d’accès réalisé.

L’orientation du terrain va permettre de positionner votre future maison et de déterminer la position des ouvertures, des terrasses, des espaces de vie intérieurs et extérieurs mais également la luminosité future de vos espaces de vie, votre confort toute saison et vos factures de chauffage !

Enfin, le prix conditionnera également votre acquisition. En dehors de la maison, il s’agit du poste financier le plus important de votre projet de construction. En plus du prix annoncé par le vendeur, il faudra prévoir d’autres frais qu’il ne faut pas négliger dans le choix de votre terrain :

–Les droits d’enregistrement (frais de notaire) lors de la vente

-Les frais liés aux différentes taxes inhérentes au terrain que vous payerez en une ou deux fois (taxes d’aménagement, taxes d’assainissement, taxe archéologique, etc.) ou chaque année (taxe foncière et taxe d’habitation).

N’hésitez pas à prendre contact auprès des collectivités locales et des services des impôts fonciers pour en connaître les montants ou les modes de calculs afin de les prévoir dans votre projet de financement mais également les situations exonératrices dont vous pourriez bénéficier.

Les accès à la voirie et la pente de votre terrain conditionneront le positionnement des entrées à votre maison (garage, sous-sol) et par conséquent son extérieur et son aménagement.

Un terrain viabilisé est un terrain aménagé et raccordé aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz, de téléphone et d’assainissement. Ces informations sont importantes afin de prévoir les travaux et le coût des concessionnaires dans votre plan de financement. Si le terrain est viabilisé, c’est autant de frais que vous n’aurez pas à engager pour votre projet de construction de maison individuelle. Notre équipe est à vos côtés pour vous aider à chiffrer ces postes budgétaires au besoin.

En plus de savoir si les raccordements sont bien faits, assurez-vous de la qualité des services. Quelle est la qualité de l’eau dans la commune de votre terrain ? La qualité du réseau électrique ? Pouvez-vous avoir accès au gaz (si vous en avez besoin) ? La qualité de la connexion est-elle bonne ? Avez-vous du réseau sur vos téléphones mobiles et pour Internet notamment pour le télétravail ? Ce sont autant de questions que vous devez vous poser.

Les risques naturels inhérents à votre terrain (sismique, gonflement-retrait des argiles, …) identifiables sur le site Georisques ainsi que la pente de votre terrain peuvent impacter le type de fondations et la structure de votre maison et donc son coût. Soyez vigilants par exemple aux sols argileux ou composés de remblai.

Selon les communes les dispositions d’urbanisme varient, ainsi tous les types de constructions/de styles architecturaux ne sont pas toujours possibles ; le nombre de m2 constructibles sur un terrain est parfois limité, la hauteur des maisons aussi, le type de toiture peut être imposé, etc. Il serait dommage que vous achetiez un terrain aussi beau soit-il si vous ne pouvez pas y construire la maison dont vous avez envie.

Ainsi demandez le certificat d’urbanisme du terrain à la mairie, il vous renseignera aussi sur l’état de constructibilité du terrain et il
vous indiquera si le terrain est en zone à risque ou pas, et s’il se trouve en secteur protégé (auquel cas cela vous contraindrait à des règles d’urbanisme plus strictes).

Pensez également à consulter avant de vous engager le Plan Local d’Urbanisme ou le règlement du lotissement qui peuvent imposer certaines règles de positionnement ou d’esthétique à votre construction.

Le cadastre pourra également vous informer des éventuelles servitudes présentes sur votre terrain.

Lors de la visite du terrain ou des échanges avec le vendeur, vérifiez si votre terrain est bien borné. Un terrain borné est un terrain pour lequel vous aurez la certitude que la surface annoncée correspond bien légalement à la surface dont vous pourrez bénéficier à vie (sans empiéter sur les titres de propriétés de vos voisins notamment et ainsi éviter des futurs conflits). Si le terrain n’est pas borné, il vous faudra le faire faire, à votre charge, en faisant appel aux services d’un géomètre. Lors de la visite, vérifiez également s’il est raccordé ou raccordable au tout à l’égout, dans le cas contraire il faudra prévoir un assainissement individuel.

Si le terrain qui vous fait rêver est entouré de verdure, n’hésitez pas à vous renseigner sur les éventuels projets connus du
quartier afin d’anticiper la création d’un lotissement ou d’un centre commercial par exemple. Le propriétaire, le voisinage, la mairie, ou la Direction Départementale des Territoires (DDT) pourront vous renseigner sur les projets à venir aux alentours de votre terrain.