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Avant tout projet de construction, vient la question du financement de votre future maison. Un vaste sujet auquel nous avons déjà largement contribué en vous apportant toutes les informations utiles sur le financement d’une maison, ainsi que nos conseils d’experts pour la négociation de votre prêt immobilier. Il reste cependant un sujet à approfondir et non des moindres : celui de l’assurance emprunteur qui est indissociable de votre crédit immobilier !

En effet, l’assurance décès invalidité – aussi appelée « ADI » – est une garantie essentielle demandée par tous les établissements bancaires qui font crédit pour un projet immobilier, bien qu’elle ne soit régie par aucune obligation légale.

contrat de prêt immobilier

Nos conseils d’experts pour la négociation de votre prêt immobilier.

Les garanties comprises dans une assurance prêt

Parce que les accidents de la vie d’un emprunteur peuvent être multiples, votre contrat d’assurance prêt peut comprendre diverses garanties :

 

  • La garantie DC pour couvrir un décès

C’est la garantie minimale de tout contrat d’assurance prêt. Dès lors qu’elle est souscrite et si l’assuré décède, l’assureur s’engage à rembourser à l’organisme prêteur (votre banque) le capital restant dû de votre prêt immobilier et ce, à hauteur de la quotité assurée.

 

  • La garantie PTIA pour la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie

Elle est toujours associée à la garantie décès. Cette garantie couvre l’emprunteur assuré qui se retrouve dans l’incapacité définitive d’exercer toute activité rémunératrice – qu’il s’agisse d’une invalidité mentale ou physique – et qui requiert l’assistance d’un tiers pour effectuer les actes courants de la vie.

Dans ce second cas de figure, l’assureur rembourse également le montant du capital restant dû de votre crédit immobilier, toujours dans la limite de la quotité assurée et ce, à condition que le constat de cette PTIA se fasse avant les 65 ans de l’assuré.

 

  • La garantie ITT pour l’Incapacité Temporaire de Travail

Cette garantie vous est le plus souvent imposée par votre banque. L’ITT correspond à une impossibilité complète d’exercer l’activité professionnelle mentionnée sur le contrat d’assurance du fait d’un accident du travail ou d’une maladie. L’arrêt de travail de l’ITT ne peut dépasser 1095 jours (3 ans). Au-delà, l’assuré passe en garantie invalidité.

Ici, l’assureur verse à votre banque soit la totalité des échéances mensuelles de votre prêt le temps de votre incapacité, soit la différence entre le salaire perçu en activité et celui touché en arrêt de travail (selon les termes de votre contrat).

 

  • La garantie IPP pour une Invalidité Permanente et Partielle

C’est une garantie dite facultative. Elle s’applique si le taux d’invalidité de l’assuré est compris entre 33 et 65 %, ce qui correspond au fait qu’il ne peut plus exercer l’activité rémunérée mentionnée au contrat, mais qu’une autre activité professionnelle reste possible via un poste adapté ou un reclassement.

Dans ce cas, l’assureur rembourse à votre banque une part de vos mensualités. Cette part est fixée proportionnellement à votre taux d’invalidité, dans la limite de la quotité assurée, si – et seulement si – l’invalidité de l’assuré est bien comprise entre 33% et 65% (extension de la garantie ITT).

 

  • La garantie IPT pour une Invalidité Permanente et Totale

L’invalidité de l’assuré est considérée comme totale dès lors qu’elle est constatée et évaluée par un professionnel de santé entre 66 et 99,9% et ce, une fois l’état de santé de l’assuré consolidé. L’assuré est alors reconnu comme étant dans l’incapacité d’exercer toute activité qui le rémunérerait. Tout comme la PTIA, l’IPT peut être physique ou morale et elle doit être constatée avant l’âge de 65 ans.

Du côté de la prise en charge par l’assureur, il s’engage à rembourser le montant du capital restant dû de votre prêt immobilier si l’invalidité est supérieure à 66%.

 

 

Tout savoir sur les « quotités » de l’assurance emprunteur

 

La quotité est sans aucun doute le point qui nécessite le plus votre attention au moment de souscrire votre assurance décès invalidité, surtout si vous « co-empruntez ». Il s’agit de la répartition du niveau de couverture de l’assurance entre chacun des emprunteurs.

La quotité attendue sur chaque contrat ADI est toujours à minima de 100%, à répartir librement par les co-emprunteurs, appelés « les têtes » dans le jargon des assurances. Vous pouvez ainsi choisir de mettre 100% sur une seule tête ou d’opter pour une répartition 50/50, 70/30, etc. Généralement, la quotité la plus importante revient à l’emprunteur dont l’activité professionnelle est la plus rémunératrice, tout en prenant en compte le « reste à vivre » de chacun une fois toutes les charges mensuelles acquittées (car un plus gros salaire ne signifie pas toujours un reste à vivre plus important !).

L’intérêt de ces quotités se prouve facilement par l’exemple : vous empruntez 200.000€ en couple, la quotité est de 70% sur l’assuré A et de 30% sur l’assuré B. Si l’assuré A décède, l’assuré B ne doit plus que 60 000€ à la banque car l’assurance prêt prend intégralement en charge la partie de l’assuré A.

Mieux encore ! La quotité totale est de minimum 100% mais elle peut monter jusqu’à 200%. 100% sur l’assuré A et 100% sur l’assuré B. Dans ce cas, en cas de décès d’un des co-emprunteurs, le capital restant dû de votre prêt immobilier est intégralement pris en charge par votre assurance.

Bien sûr, une telle couverture avec une quotité de 200% coûte naturellement deux fois plus chère qu’une couverture à 100% mais selon les cas, elle peut s’avérer intéressante. Par exemple, pour de jeunes emprunteurs qui n’ont encore aucun patrimoine ou pas de couverture prévoyance étendue. Pensez-y !

 

 

À quoi sert l’assurance emprunteur « ADI » ou « ADE » ?

L’assurance décès invalidité (ADI) ou l’Assurance Des Emprunteurs (ADE)est comme un filet de sécurité pour l’emprunteur – ou les co-emprunteurs – et pour l’établissement bancaire auprès duquel l’emprunt a été signé.

 

  • L’ADI sécurise l’ensemble de la famille de l’emprunteur ou des co-emprunteurs.

Si un accident de la vie survient au cours du crédit – jusqu’à son remboursement intégral –, qu’il s’agisse d’une incapacité de travailler partielle ou totale, ou encore du décès de l’un des emprunteurs, l’assurance prêt est là pour prendre le relais. Son rôle est de couvrir les remboursements de crédit – le temps de l’invalidité ou le temps restant du crédit – pour exonérer totalement ou partiellement votre foyer du capital restant dû, selon les quotités définies dans le contrat d’assurance (dont nous vous parlons plus bas) afin que votre famille puisse conserver la maison.

 

  • L’assurance emprunteur sécurise donc aussi l’établissement bancaire avec lequel vous signez un prêt immobilier.

C’est d’ailleurs pour cette raison qu’un contrat d’assurance de prêt immobilier est systématiquement accolé à un contrat de prêt immobilier ! S’il vous arrive quoique ce soit à vous, emprunteur(s), la banque a la garantie, elle, de récupérer pour tout ou partie la somme qui vous a été prêtée.

Une bonne assurance emprunteur doit ainsi toujours et à minima inclure les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) et au mieux, des garanties complémentaires – dites facultatives – comme l’invalidité et l’incapacité, expliquées plus bas.

 

Bon à savoir : la couverture de votre contrat d’assurance prêt démarre le jour même de la souscription, une fois le contrat daté et signé.

 

Le fonctionnement de l’assurance prêt dans la pratique

 

Avoir une bonne assurance de prêt immobilier est une chose mais bien la connaître pour savoir l’activer en est une autre… Chaque contrat diffère, c’est pourquoi lorsque vous êtes amené(e) à lancer une procédure de prise en charge auprès de votre assureur, certaines formalités sont à respecter et notamment les dates limites de déclaration de sinistre ! Si vous les dépassez, l’assurance est en droit de ne pas vous indemniser.

Bon à savoir également : en cas de décès, un certificat de décès est systématiquement demandé. En cas d’incapacité de travailler ou d’invalidité partielle ou totale, un certificat médical est nécessaire.

Quid des remboursements ? Ils diffèrent selon les garanties comprises dans votre contrat d’assurance, leurs modalités et la quotité définie…

udget souscription d'une assurance emprunteur

Calculer les couts de la souscription d’une assurance emprunteur

Les autres points de vigilance à la souscription d’une assurance prêt

 

Au-delà même des garanties souscrites et des quotités définies, toutes les assurances emprunteur ne se valent pas. Nous vous recommandons également de bien veiller aux points suivants :

 

  • Le mode de prise en charge : indemnitaire ou forfaitaire

Un contrat « indemnitaire » prend uniquement en charge vos mensualités de crédit dans la limite de la perte réelle de vos revenus.

Un contrat « forfaitaire », lui, rembourse vos mensualités en fonction de la quotité que vous avez souscrite, sans prendre en compte les éventuels revenus complémentaires que vous pourriez avoir ; par exemple, les indemnités journalières de la sécurité sociale – dans le cadre d’un arrêt de travail – ou de votre contrat de prévoyance. Le contrat forfaitaire vous couvre donc mieux.

 

  • Le critère d’évaluation de votre incapacité de travail ou de l’invalidité, selon « sa profession » ou « toute profession »

Si votre contrat d’assurance emprunteur réfère uniquement à « sa profession » en parlant de vous, l’assuré, il vous couvre mieux pour la simple raison que l’invalidité est alors uniquement jugée selon un métier donné et non pas sur plusieurs possibilités de reconversion.

 

  • La prise en charge des maladies « non objectivables », pour les affections dorsales et psychiatriques qui sont difficiles à évaluer

Dans le cas de ces maladies, certains contrats d’assurance ne déclenchent vos garanties qu’en cas de prise en charge hospitalière ou d’une opération, tandis que d’autres contrats vous proposent des extensions de franchises jusqu’à 180 jours.

 

  • La limite d’âge prise en charge pour l’incapacité et l’invalidité

Les garanties comprennent systématiquement une limite d’âge. Généralement 65 ans mais elle peut varier entre 60 et 65 ans en réalité. Pensez à bien y faire attention pour vous assurer d’être couvert(e) jusqu’à votre cessation d’activité professionnelle (retraite).

L’assurance emprunteur est indispensable pour votre prêt immobilier

Délégation d’assurance ou assurance groupe : que choisir ?

 

En matière d’assurance emprunteur, deux possibilités s’offrent à vous depuis la loi Lagarde de 2010. Vous avez le choix de souscrire au contrat groupe de l’établissement bancaire auprès duquel vous signez un crédit immobilier, ou vous pouvez souscrire à une assurance dite alternative ; c’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance.

 

  • Le contrat groupe

Il vous est toujours proposé par l’établissement prêteur. Il s’agit d’une assurance emprunteur collective, qui repose sur le principe de la mutualisation et qui est négociée auprès d’un assureur tiers pour le compte des clients de ladite banque. Le contrat groupe se base donc sur un profil type d’assuré de risque moyen pour proposer une tarification uniforme avec des garanties établies sur des valeurs moyennes.

Points positifs :

  • La simplicité des formalités d’adhésion.
  • La réduction des frais de gestion.
  • Des tarifs attractifs et ce, peu importe votre profil d’assuré, grâce à un taux unique de cotisation.

Points de vigilance :

  • Un contrat type qui ne prend pas en compte votre profil d’assuré et qui ne s’adapte donc pas au mieux à vous.

 

 

  • La délégation d’assurance avec une assurance emprunteur alternative

 

Vous êtes libre de souscrire un contrat individuel d’assurance ADI auprès de n’importe quel assureur. Vous pouvez alors obtenir un contrat sur mesure qui correspond parfaitement à votre profil d’assuré selon votre état de santé, votre sexe, votre âge, votre profession, votre situation familiale, votre lieu de résidence etc.

Votre banque prêteuse demande toutefois à ce que votre délégation d’assurance respecte au moins les 11 critères qu’elle vous communique si vous souhaitez obtenir un accord de sa part pour ce contrat alternatif.

Point positif :

  • Une couverture au moins équivalente à celle du contrat groupe, voire souvent meilleure, tout en vous permettant de réaliser des économies importantes (grâce à des marges serrées).

Point de vigilance :

  • Selon votre profil et votre état de santé, l’assurance alternative et individuelle peut vous coûter plus cher que le contrat groupe collectif.

 

 

Bon à savoir : le tarif annuel moyen d’un contrat emprunteur groupe « type » peut osciller entre 0,30 % du capital emprunté pour les moins de 35 ans à 0,40 % pour les 35 ans et plus. Ce taux est fixé pour toute la durée de votre prêt. La délégation d’assurance permet généralement de diviser par deux ces tarifs ! De quoi souscrire à une couverture avec une quotité de 200 % par exemple…

 

 

 

Renégocier ou changer votre contrat d’assurance emprunteur en cours de crédit, c’est possible !

 

Vous ne savez pas quoi choisir comme contrat ou vous n’avez pas encore trouvé chaussure à votre pied ? Pas de panique.

Grâce à la loi Hamon de 2014 puis à l’amendement Bourquin de 2018, vous avez désormais la possibilité de changer de contrat d’assurance emprunteur à n’importe quel moment durant la première année de votre prêt puis ensuite, tous les ans à la date d’anniversaire de ce dernier.

C’est d’autant plus une bonne nouvelle que, dans les faits, les banques n’apprécient pas particulièrement la délégation d’assurance. Si votre dossier d’emprunteur est assez « sensible », n’hésitez donc pas à accepter le contrat groupe, sachant que vous aurez toujours la possibilité de trouver un contrat d’assurance emprunteur plus attractif par la suite ;-).

 

 

Bon à savoir : ne mentez jamais – délibérément ou par omission – sur votre profil d’assuré (état de santé, etc.) pour obtenir une assurance ADI à un meilleur prix, car ce n’est vraiment pas dans votre intérêt. Si vous faites un jour appel à l’assurance emprunteur, le médecin conseil de l’assurance qui analysera votre dossier pourrait le découvrir. Dans ce cas, non seulement vous risqueriez de ne pas toucher vos indemnités d’assurance mais en plus, vous risqueriez d’en payer.

Cependant, vous avez le « droit à l’oubli » ! Vous n’êtes pas pénalisable pour une maladie grave qui est guérie : si votre protocole de soins est terminé depuis 10 ans, sans rechute, ou depuis 5 ans s’il s’agit d’une maladie grave de type cancer qui serait survenue avant vos 18 ans. La liste complète est disponible sur www.aeras-infos.fr

 

 

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