Tout ce qu’il faut savoir pour le financement de votre maison [ Partie 1]

Avant même de songer à des sources externes de financement, commencez par faire le point sur vos propres ressources : l’argent que vous possédez déjà et que vous êtes prêt à investir dans votre projet de construction. Évidemment, plus votre apport personnel est important et moins vous aurez à emprunter. Cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas envisager de construire avec peu ou pas d’apport personnel mais le poids de ce dernier facilitera vos négociations pour des sources externes de financement, notamment avec les banques. Faut-il pour autant engager toute votre épargne personnelle, ou juste une partie ? Et quelle part dans ce cas ? C’est votre choix. Nous vous conseillons tout de même de garder une certaine somme de côté, par précaution, pour pallier d’éventuels aléas de la vie. À vous de définir vos besoins actuels et futurs et de décider de vos possibilités d’autofinancement pour votre maison.

Quel est le montant de votre apport personnel ?

Vos ressources financières personnelles peuvent provenir de vos revenus professionnels, de placements financiers que vous auriez pu effectuer ou de différentes solutions d’épargne auxquelles vous avez pu souscrire, Au-delà du traditionnel livret A, si vous avez pour projet de faire construire depuis quelques années, vous avez peut-être également un Plan d’Epargne Logement (PEL).

Le Plan d’Epargne Logement (PEL)

Toute personne qui souhaite devenir propriétaire est susceptible d’avoir un PEL (ou un CEL : Compte Epargne Logement). La décision de faire construire une maison intervient souvent après plusieurs années de maturité dans nos esprits. C’est un projet réfléchi et donc un projet qui, s’il est bien préparé, peut-être en bonne partie financé par vos soins et notamment grâce au PEL. Ce livret d’épargne réglementé est spécifiquement dédié à votre projet immobilier et vous pouvez y placer de l’argent pendant plusieurs années en prévision de la construction de votre maison. Bien sûr, préparer votre projet de construction à l’avance ne signifie pas forcément qu’il vous faille ouvrir un PEL. Renseignez-vous bien sur les conditions d’un tel livret d’épargne, elles ont changé depuis 2011 (des contraintes différentes, une taxation de l’Etat plus importante). Le taux d’intérêt d’un crédit obtenu avec un PEL est, en ce moment, plus haut que les taux d’intérêt que vous pourriez avoir sur un crédit immobilier classique.  Bien sûr, si vous avez déjà un PEL faites-en usage, sinon vos autres livrets pourront tout autant convenir. Tout dépend du stade d’avancement auquel vous êtes dans votre projet de construction et du contexte bancaire au moment où vous ferez construire.

Avez-vous le droit à une ou plusieurs aides financières ?

Avant de vous tourner vers les banques auxquelles on pense bien souvent en priorité, renseignez-vous sur les aides particulières auxquelles vous pourriez être éligible. Celles-ci peuvent être cumulées pour certaines, et être considérées comme des apports personnels, diminuant ainsi encore un peu plus votre besoin d’emprunt aux banques. Les dispositifs qui vous permettent d’obtenir des prêts à taux préférentiels (voire 0), des subventions ou des crédits d’impôts ne manquent pas. Parmi ces aides,  on retrouve bien évidemment le très célèbre PTZ mais également le PAL, le PC ou le PAS. Faisons le point.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ ou PTZ+)

Le PTZ est un prêt aidé qui peut vous être accordé par l’Etat sous conditions de ressources et si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années qui précédent votre demande (sauf cas d’exceptions). Comme son nom l’indique, il s’agit d’un prêt dont le taux d’intérêt est nul et sans frais de dossier, pour lequel vous serez juste redevable de la somme empruntée.

Le montant de ce prêt dépend de la zone où vous faites construire votre maison et du nombre d’occupants qui habiteront votre maison. Ce montant est plafonné à 20% ou 40% (selon votre zone d’implantation) du coût total de l’opération auquel un plafond est appliqué. Par exemple : pour une maison construite en zone B1 qui comptera 4 occupants, le coût de l’opération pris en compte pour le calcul du PTZ ne pourra excéder 270 000 €

Globalement, le montant du PTZ peut varier entre 24 000 € et 118 400 €€ et sa durée de remboursement s’étend de 20 à 25 ans. Cette durée comprend 2 périodes : celle de différé où vous ne remboursez pas encore (d’une durée de 5 à 15 ans), et celle de remboursement.

Vérifiez votre zone d’implantation : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc

Vérifiez votre éligibilité au PTZ : https://www.anil.org/outils/outils-de-calcul/votre-pret-a-taux-zero/

Tout savoir sur le PTZ : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10871Le prêt à taux zéro, comment ça marche ? https://www.economie.gouv.fr/particuliers/PTZ-pret-a-taux-zero

 Le Prêt Conventionné (PC)

Le prêt conventionné est accordé par une banque ou un établissement financier autre disposant d’une convention avec l’Etat. Ce prêt peut financer jusqu’à l’intégralité du coût total de la construction de votre maison (hors frais de notaire), il n’est donc pas plafonné. Il est accordé sans condition de ressources et le taux d’intérêt appliqué dépend de la durée de votre emprunt, mais aussi de l’établissement bancaire qui vous le propose. Les taux sont plafonnés par l’Etat, ce qui vous assure qu’ils ne pourront jamais aller plus haut que les seuils définis. Aujourd’hui, le taux variable est plafonné à 3,05% tandis que les plafonds du taux fixe varient entre 3,05% et 3,50% selon la durée d’emprunt mais comme il s’agit de plafonds, ils peuvent donc bien sûrs être plus bas. – La durée de remboursement peut s’étendre de 5 à 35 ans.

Attention :

• Si vous obtenez un prêt conventionné, vous ne pourrez pas le compléter avec un prêt immobilier « classique » souscrit auprès d’une banque. Le Prêt Conventionné peut toutefois être cumulé avec un PTZ, un PAL, un PEL, un prêt relais ou encore un prêt fonctionnaire.

Tout savoir sur le PC : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10793

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)

Le Prêt d’Accession Sociale ressemble de très près au Prêt Conventionné. Il est aussi accordé par une banque ou un établissement financier ayant signé une convention avec l’Etat. Il peut aussi financer la totalité de votre opération immobilière (hors frais de notaire). Le taux d’intérêt appliqué dépend toujours de la durée de l’emprunt et de l’établissement bancaire de référence, sans pouvoir dépasser des plafonds (en taux fixe comme en taux variable) qui sont les mêmes que ceux définis pour le PC. La durée de remboursement peut s’étendre de 5 à 25 ans, mais en réalité tout comme pour le Prêt Conventionné (PC)le contrat peut prévoir d’allonger cette durée jusqu’à 35 ans.

La différence du PAS réside dans le fait qu’il vise à favoriser l’accession à la propriété des familles aux revenus modestes. C’est pourquoi, contrairement au PC, il est accordé sous conditions de ressources. Ces dernières ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend de vos charges de famille et de votre lieu d’habitation.

Attention :

• Si vous obtenez un prêt d’accession sociale, vous ne pourrez pas le compléter avec un prêt immobilier « classique » souscrit auprès d’une banque. Le PAS peut toutefois être cumulé avec un PTZ, un PAL, un PEL, un prêt relais ou encore un prêt fonctionnaire.

Tout savoir sur le PAS : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22158

Bon à savoir : si vous obtenez un PTZ ou un PAS, votre maison ne pourra pas être louée durant les 6 années suivant la date de versement du prêt (sauf situations exceptionnelles, à vérifier). Cette condition découle du fait que ces aides sont versées pour l’acquisition d’une résidence principale. Une exception existe pour le PC : il peut être conclu pour l’achat d’un logement dédié à la location, à l’unique condition que le locataire en fasse sa résidence principale.

Le Prêt Action Logement (PAL) – Anciennement appelé Prêt 1%  Logement ou Prêt 1% Patronal

Il s’agit d’un prêt accordé par Action Logement, l’acteur de référence du logement social et intermédiaire en France. Il ne concerne que les salariés des entreprises du secteur privé de 10 salariés et plus (hors secteur agricole) qui sont adhérentes au Comité Interprofessionnel du Logement (CIL). C’est un prêt à taux réduit accordé sous conditions de ressources pour la construction d’un logement qui sera votre résidence principale, si celle-ci respecte la réglementation thermique « RT 2012 ». Son montant ne peut dépasser 30% du coût total de l’opération et il varie entre 7 000 et 25 000€ selon votre zone de construction. Les fonds ne vous seront versés qu’après la construction ; soit 1 an après la déclaration d’achèvement des travaux, soit 3 mois après la première occupation (le délai le plus éloigné qui vous concerne prévaudra). La durée de remboursement ne peut excéder 20 ans.

Tout savoir sur le PAL : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10796

Alors, connaissiez-vous l’ensemble de ces solutions de financement ? Restez attentifs, la liste n’est pas finie ! Nous vous retrouvons très vite pour la suite de cet article avec le prêt immobilier « classique » pour vous donner toutes informations utiles.

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