Comment négocier son prêt immobilier?

Publié le 28/01/20- Mis à jour le 14/10/22

Vous avez pour projet de faire construire une maison individuelle ? Voici un article essentiel pour obtenir les finances nécessaires aux meilleures conditions possibles ! Rassurez-vous, même sans être un(e) expert(e) de la finance, le prêt immobilier n’aura plus de secret pour vous après ces quelques lignes.

Tout d’abord, préparez votre dossier de demande de prêt immobilier au mieux :

Plusieurs documents vous sont demandés par les banques que vous interrogez pour votre prêt. Les connaître c’est vous permettre de mieux les préparer et mettre toutes les chances de votre côté pour négocier.

– Pour faire état de votre identité et de votre situation personnelle : votre pièce d’identité (passeport ou CNI), votre livret de famille ou contrat de mariage ou pacs si vous achetez en couple, un justificatif de domicile de moins de 3 mois, votre contrat de travail.

– Pour faire état de vos ressources et charges : vos 3 derniers bulletins de salaire ou vos 3 derniers bilans comptables, vos 3 derniers relevés de comptes bancaires, vos 2 derniers avis d’imposition, vos crédits en cours ainsi que votre justificatif d’apport personnel.

– Pour faire état de votre acquisition : le compromis de vente signé avec votre constructeur de maison.

Maintenant que vous savez tout ce que la banque attend de vous pour votre dossier de prêt immobilier, voyons les différents points qui vont être abordés entre vous !

• Le montant du prêt dont vous avez besoin pour la construction de votre maison neuve vous a été communiqué par votre constructeur à la signature de votre Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI).Si vous n’avez pas encore trouvé le constructeur de vos rêves, commencez donc par lire cet article et laissez-vous inspirer par ces créations… Votre maison idéale est déjà bien ancrée dans votre tête ? Contactez-nous pour en dessiner les contours.

• Vous savez également que le taux d’intérêt est l’un des premiers éléments à comparer entre les banques et à négocier pour obtenir un financement le moins coûteux possible. A ce sujet, rendez-vous ici pour faire le point entre taux fixe, taux variable et taux semi fixe ; mieux vous êtes informé(e) sur le sujet et meilleures peuvent être vos négociations !

Mais avez-vous pensé au reste ?

Votre assurance-crédit, aussi appelée assurance emprunteur

Négocier le taux d’intérêt de votre emprunt est indispensable mais votre négociation est vaine si votre assurance-crédit est, elle, trop chère. Pour cette assurance, les banques et les établissements d’assurance établissent un taux qui varie selon votre âge, votre situation professionnelle et la durée de votre prêt, entre autres. D’un établissement à l’autre, il peut varier du simple au double et coûter jusqu’à 30% du coût total de votre crédit, d’où l’intérêt d’y prêter une attention particulière !

Généralement un établissement bancaire vous fait une proposition d’assurance emprunteur en cotisation fixe, ce qui signifie que votre cotisation mensuelle d’assurance est calculée à partir du capital initial emprunté et qu’à ce titre, elle reste fixe pendant toute la durée de votre contrat. Même si vous négociez votre cotisation d’assurance, cette option n’est pas toujours la plus intéressante financièrement parlant.

Heureusement vous pouvez aussi passer par une assurance externe pour votre assurance emprunteur obligatoire et, bien souvent, l’économie que vous pouvez réaliser est très intéressante. D’autant plus que les assurances externes peuvent plus facilement vous proposer une cotisation dégressive, calculée sur le capital restant dû. Ce qui signifie qu’au lieu de payer chaque mois la même somme pour cette assurance, vos cotisations mensuelles baissent à mesure que vous remboursez votre crédit.

La délégation d’assurance est donc souvent bien plus intéressante d’un point de vue financier qu’un contrat d’assurance bancaire ! À condition toutefois que les garanties de ce contrat tiers soient équivalentes à ce que vous propose l’assurance de votre banque.

Vos pénalités de remboursement anticipé

Vous n’êtes pas sans savoir qu’une vie c’est une succession d’aventures. De nouveaux enfants, un nouveau travail, une envie d’ailleurs… Il se pourrait donc qu’un jour vous ayez besoin de revendre votre belle maison avant la fin du contrat de votre prêt immobilier ou que, du fait de nouvelles finances, vous souhaitiez vous acquitter de votre emprunt plus rapidement pour diminuer son coût. Mieux vaut anticiper ces possibilités dès le début.

En effet, si vous venez à rembourser votre crédit immobilier de manière anticipée, des frais sont prévus en compensation du manque à gagner de la banque. Ces pénalités de remboursement anticipé ont beau être encadrées par la loi, leur montant peut-être important. Une bonne négociation peut donc s’avérer utile pour réduire ces frais et/ou réduire leur délai d’application sur la durée totale du contrat.

Cette indemnité est plafonnée et elle peut se calculer de 2 façons :

• 3% du capital restant dû avant le remboursement,
• ou 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du crédit immobilier.

C’est le plus faible montant obtenu qui est retenu par votre banque. Notez également que pour les intérêts à taux variable, cette indemnité peut être majorée d’intérêts compensateurs.

Bon à savoir : vous n’êtes pas soumis(e) à ces pénalités de remboursement anticipé si :

• Vous ou votre conjoint(e), avec qui vous vivez dans la même maison, la vendez suite à une cessation forcée de votre activité professionnelle (licenciement, entre autres).
• Vous ou votre conjoint(e), avec qui vous vivez dans la même maison, la vendez suite à un changement de lieu de travail.
• Vous vendez votre maison suite au décès de votre conjoint(e) avec qui vous viviez.

Le transfert de votre crédit

Vous allez peut-être devoir revendre votre maison avant la fin du remboursement de votre crédit ? Au-delà des pénalités de remboursement anticipé, un autre point pourrait être intéressant à négocier avec votre banque vous concernant ! Il s’agit de la possibilité de transférer votre crédit sur un autre bien.

Le principe est le suivant : vous transférez le crédit contracté pour un premier bien immobilier que vous vendez pour financer un second bien immobilier que vous souhaitez acquérir. Une pratique qui peut présenter plusieurs avantages pour vous.

• Si le taux d’intérêt obtenu au moment de votre premier achat immobilier est moindre par rapport à ceux que vous proposent les banques pour votre second achat, vous pouvez continuer à bénéficier de vos conditions avantageuses.
• Si vous transférez votre crédit sur un second bien immobilier, vous vous acquittez des pénalités de remboursement anticipé pour la vente de votre premier bien.

Depuis 2015, les taux d’intérêts étaient au plus bas et s’ils commencent déjà à remonter, les spécialistes pensent qu’ils ne peuvent qu’aller sur une pente ascendante désormais. Si vous empruntez prochainement, vos conditions d’emprunt pourraient donc être plus avantageuses que celles que vous pourriez obtenir dans quelques années. Ça vaut le coup d’anticiper l’avenir et d’activer une clause de transférabilités sur votre contrat de crédit immobilier, non ?

L’abandon de solde

L’abandon de solde consiste à renoncer à une partie du prêt immobilier demandé initialement auprès de votre banque pour diverses raisons. Cela n’est pas sans conséquence puisqu’un abandon de solde implique que votre banque puisse accepter de revoir l’amortissement de votre emprunt sur un montant inférieur que celui convenu initialement, d’où l’importance d’évoquer le sujet avec elle.

Un exemple de cas dans lequel vous pourriez avoir besoin d’un abandon de solde : vous empruntez 175 000€ auprès de votre banque pour la construction de votre maison neuve en CCMI. Six mois après, vous héritez d’une somme importante et vous n’avez finalement besoin que de 140 000€, mais cet apport personnel n’était pas prévu au moment de contracter votre emprunt. Que faire ?

Autre possibilité, si vos capacités le permettent, partir sur une fourchette haute d’emprunt autorise à se faire « plaisir » sur les travaux réservés (Hors CCMI) tel que le cuisiniste, le pisciniste, etc. Si ces sommes ne sont pas nécessaires, vous pouvez demander un abandon de solde si vous l’avez négocié en amont.

Sachez toutefois qu’en ce qui concerne l’abandon de solde, les banques sont libres et il n’existe pas de pratiques définies ; certaines acceptent sous des conditions qui leur sont propres et d’autres refusent, préférant vous orienter sur un remboursement anticipé ou une modulation de crédit. C’est à vous d’étudier ce point avec votre banque, d’autant plus si pour x ou y raisons vous pensez que l’intégralité de votre prêt ne sera peut-être pas utile.

La modulation de votre crédit

La « clause de modularité des échéances » est dans quasiment tous les contrats de crédit immobilier et elle s’avère souvent bien utile ! Elle vous permet de revoir à la baisse ou à la hausse vos mensualités de remboursement au cours de votre emprunt. Parfois, vous pouvez même suspendre vos mensualités durant quelques mois, selon les conditions dont vous bénéficiez. De quoi faire face à différentes situations au cours de votre vie : période de chômage, hausse de salaire, grosse dépense imprévue, etc.

Avoir recours à la modulation de crédit ne vous coûte rien normalement mais vous devez toutefois respecter certaines conditions et ce sont précisément les points sur lesquels vous pouvez négocier.

–          Le délai de franchise : c’est la durée pendant laquelle vous ne pouvez pas moduler vos mensualités, un délai qui est général de 12 ou 24 mois de remboursement de votre crédit.

–          La fréquence de modulation : c’est le nombre de fois où vous pouvez changer vos mensualités sur une période donnée. En général, 1 fois tous les 6 à 12 mois.

–          L’amplitude maximale : c’est la fourchette de variation de vos mensualités tolérée par votre banque. En moyenne, vous ne pouvez pas moduler votre mensualité à la baisse de plus de 10% par rapport à l’actuelle ou sa modulation se fait dans la limite d’un allongement de 2 ans de votre durée de crédit, par exemple. Tout comme vous ne pouvez pas moduler votre mensualité à la hausse de plus de 50%, parfois moins, ou ne la moduler à la hausse que dans la limite d’un taux d’endettement défini.

Pensez bien à vérifier les conditions proposées par votre banque afin de les négocier au besoin. Cette clause peut vous être autant utile pour affronter les coups durs sans risquer le défaut de paiement, que pour diminuer la durée de votre prêt et donc son coût total (moins d’intérêts, moins d’assurances) en augmentant vos mensualités.

Vos frais intercalaires

Dans le cas d’une construction de maison neuve et notamment en CCMI, la réglementation impose que les fonds demandés à la banque soient débloqués au fur et à mesure de l’avancement des travaux selon des pourcentages définis par la loi. Ainsi, votre constructeur émet les appels de fonds que vous transmettez à votre banque et vous ne commencez à rembourser votre crédit immobilier qu’à partir du déblocage total des fonds, à la remise des clés de votre maison.

Cependant, ce déblocage de votre prêt immobilier en plusieurs étapes et l’amortissement différé de votre prêt engendrent des frais que votre banque vous facture : ce sont les intérêts intercalaires. Vous les payez en mensualités, jusqu’au déblocage total des fonds (à la remise des clés en CCMI) qui lance le début de votre remboursement. Ces mensualités sont définies en fonction du capital débloqué selon le calcul suivant : (montant débloqué x taux du prêt immobilier) / 12. De ce fait, plus la banque débloque des paliers, plus vos intérêts intercalaires augmentent.

Deux possibilités sont envisageables et la seconde est à négocier avec votre banque.

• Soit vous payez ces intérêts intercalaires pendant la construction.
• Soit vous demandez une franchise totale de votre crédit immobilier et dans ce cas,votre banque lisse ces frais supplémentaires sur la durée totale de votre remboursement qui démarre à la fin de la construction.

Si pendant la construction vous payez un loyer, entre autres charges financières, la deuxième option peut être la bonne pour vous.

Les conditions de votre prêt-relais

Environ 40% des acquéreurs de bien immobilier décident de revendre un bien pour réaliser une nouvelle acquisition, la vente du premier visant à financer tout ou partie du second. C’est votre cas ? Le prêt relais vise à vous aider car vente et achat coïncident rarement.

C’est un contrat bancaire le plus souvent dit « complémentaire » car les établissements financiers vous proposent en général un prêt relais si celui-ci est combiné avec un autre prêt (prêt relais + prêt immobilier classique) pour financer un achat plus important que ce que vous rapporte votre vente. Ce contrat s’étale sur 12 à 24 mois en général et il vous permet en tant que vendeur-acquéreur de recevoir une avance partielle du montant nécessaire à l’acquisition de votre nouvelle maison pour disposer d’un délai supplémentaire pour votre vente.

Grâce à ce contrat, lorsque la vente de votre premier bien est finalisée, vous pouvez rembourser les fonds accordés par votre banque sans devoir payer de pénalités en cas de remboursement anticipé. Le remboursement et les conditions de votre second prêt classique prennent effet après remboursement du prêt relais ou à la fin du délai contractuel du prêt relais.

Dans cette situation, voici ce que vous pouvez négocier :

• le montant du prêt relais : ce dernier est défini en fonction des différentes estimations de votre bien à vendre (que les banques vous demanderont d’établir auprès d’agences immobilières), en sera déduit le capital restant dû des crédits en cours si vous n’avez pas fini de payer le bien à vendre. Si le montant du prêt accordé représente entre 50 et 80% de la valeur de votre bien, sachez que ce pourcentage pourra être réévalué si votre bien fait l’objet d’une promesse de vente.
• le taux d’intérêt de votre prêt relais ;
• le montant de votre assurance emprunteur, si vous devez en avoir une ;
• le remboursement de vos intérêts en franchise totale – quand vous remboursez le capital emprunté, après la vente de votre bien – au lieu de leur mensualisation dès signature du contrat ;
• la durée de votre contrat de prêt relais ;
• les conditions de reprise de votre prêt relais en prêt classique si vous ne parvenez pas à vendre votre bien dans le temps imparti.

Vos diverses garanties

Dernier point mais non des moindres : les garanties par lesquelles votre banque souhaite se couvrir, au cas où vous ne pourriez pas rembourser votre prêt immobilier. Parmi elles, vous pouvez opter pour l’hypothèque ou la caution mais parfois votre banque vous impose l’une des 2 options ; demandez quand même toujours à bénéficier de la garantie la plus avantageuse pour vous car les conditions de chaque garantie (frais et autres) ne sont, elles, pas négociables.

• L’hypothèque conventionnelle

Si une hypothèque est prise sur votre future maison neuve cela permet à la banque de la saisir et de la vendre pour récupérer les fonds
qu’elle vous a prêtés, si vous êtes dans l’incapacité de les rembourser. Dans le cas où la banque vous demande cette garantie, sachez que vous devez vous acquitter de frais supplémentaires : les droits d’enregistrement liés à cette garantie, les frais de notaire, les frais administratifs divers et éventuellement les frais de mainlevée si vous vendez votre logement avant la fin de votre crédit. Tout cela peut représenter une somme considérable, comptez environ 1,5% du capital emprunté.

• La caution

C’est généralement la solution la plus avantageuse et la plus privilégiée par les emprunteurs car elle ne comporte pas tous les frais liés à la souscription d’une hypothèque. Ici, votre prêt est garanti par la caution d’une société mutualisée et en cas d’incident de paiement, c’est cette société qui rembourse votre prêt pour vous via le Fonds Mutuel de Garantie auquel vous souscrivez initialement. En effet, si vous faites appel à une société mutualisée pour votre caution, il vous est demandé de verser une commission de 150 à 600€ en moyenne, ainsi qu’une participation au FMG d’environ 0,8% du capital emprunté et une somme forfaitaire d’environ 200€. Un coût inférieur à celui de l’hypothèque, d’autant plus qu’à la fin du prêt certaines sociétés de cautionnement vous remboursent une part de votre participation au FMG pouvant aller jusqu’à 70%.

Généralement, chaque banque travaille avec un organisme de caution mutuelle en particulier et dans ce cas, vous ne pouvez choisir celui que vous voulez. De plus, cet organisme étudie aussi votre dossier de financement mais avec ses propres critères et il peut donc refuser de se porter caution pour vous- même si la banque vous suit. Dans ce cas vous pouvez toujours avoir recours à l’hypothèque.

Bon à savoir : une autre garantie est obligatoire, c’est l’assurance décès invalidité. Elle couvre la banque ainsi que vos héritiers au cas où vous seriez amené(e) à décéder en cours de remboursement du prêt ou si vous vous retrouviez en invalidité permanente et définitive. L’incapacité temporaire de travail n’est pas toujours couverte ou mal, pensez à le vérifier au moment de comparer les différentes compagnies d’assurances ainsi que les différents niveaux de garanties pour vous préserver vous et votre famille. Là encore, vous pouvez souscrire au contrat d’assurance de votre banque ou opter pour la délégation d’assurance pour contracter une assurance en externe. Comparez !

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