L’investissement locatif dans le neuf : le guide du primo investisseur !

Jusqu’à maintenant nous vous avons donné de nombreux conseils en vue de faire construire votre maison individuelle, mais avez-vous également songé à l’investissement locatif ? De plus en plus de ménages français se préoccupent de leur patrimoine et privilégient la propriété immobilière comme principale ressource en la matière. En 2018, 62% des ménages français possèdent un bien immobilier. Parmi ce pourcentage, un peu moins de 6 ménages sur 10 disposent d’une résidence principale ; les 4 ménages restants détiennent eux des biens immobiliers à vocation locative, qui consiste à acquérir un bien en vue de le louer[1].

Pourquoi vous intéresser à l’investissement locatif et pourquoi dans le neuf ?

Nous avions déjà fait un focus à ce sujet dans un précédent article (partie « L’immobilier neuf accessible à tous ; 3. Les investisseurs ») que nous invitons à lire en détails.

D’une part, aucun placement ne rapporte autant actuellement qu’un « investissement pierre ». La rentabilité nette d’un tel investissement immobilier varie généralement entre 2 et 7% par an[2] ; une performance qui dépend entre autres du type de logement. Les petites surfaces rapportent proportionnellement plus que les grandes mais les grandes surfaces vous permettent de bénéficier de locataires plus stables ; il s’agit souvent de familles qui restent plus longtemps et qui ont tendance à prendre davantage soin des lieux. Ainsi, vos frais d’entretien sont moins conséquents que pour un petit espace et votre rentabilité sur le long terme y gagne. Sans compter que ce gain pourrait être majoré à terme par une revente de la maison avec une plus-value.

Par ailleurs, le neuf permet de modeler le logement spécifiquement pour la location et ainsi limiter les frais d’entretiens.

Que faut-il prendre en compte avant de vous lancer dans l’investissement locatif ?

Le bien que vous allez faire construire doit être abordé avec autant de soin que celui que vous feriez construire pour vous-même.

1. Pensez à vos besoins à court/long terme et définissez au mieux votre bien immobilier

Que vous voulez faire de cette maison ? Souhaitez-vous la louer pendant X années puis la revendre ? Ou souhaitez-vous la faire construire pour la louer le temps d’enrichir votre patrimoine puis l’habiter vous-même/y faire habiter de la famille plus tard, ou bien encore la transmettre à vos héritiers ? A ce titre, la conception n’est pas la même (Par exemple, une maison prévue pour la retraite une fois les enfants partis n’offrira pas la même sur face habitable). Pensez-y pour définir au mieux vos besoins que ce soit en termes d’emplacement, de construction brute, d’agencement, etc.

Cependant, même si cette maison vous est un jour destinée à vous ou à un proche, pensez également aux besoins de vos futurs locataires. Dès lors que vous choisissez une maison comme bien à louer, vous savez que vos locataires types sont principalement des familles. Définissez alors les contours de ce projet de construction en prenant en compte les besoins de tels ménages : plusieurs chambres, une grande pièce à vivre, une grande cuisine, une baignoire pour les enfants en bas âge, un espace de garage, etc.

2. Choisissez bien le lieu, c’est très important pour la réussite de votre investissement locatif

Partant de l’hypothèse que votre bien locatif s’adresse principalement à une famille, son emplacement doit aussi être réfléchi en fonction : crèches, écoles et commerces à proximité, une belle surface de terrain disponible pour un jardin/un terrain de jeu, un emplacement bien desservi (principaux axes routiers, transports en commun), un quartier convivial, etc.

Autre point important pour choisir le lieu : en investissement locatif pensez toujours à la revente. Si vous souhaitez mettre un maximum de chances de votre côté pour réaliser une plus-value lorsque vous revendrez ce bien immobilier, pensez à vous assurer de la profondeur du marché[3]. Dans ou à proximité de zones dynamiques, il est bien sûr plus simple de réaliser une vente au prix souhaité tandis que sur un secteur en perte de vitesse, la tâche s’avère plus compliquée.

Passez au peigne fin le marché locatif de la commune que vous choisissez : renseignez-vous sur l’offre et la demande, le niveau des loyers et leur évolution, les zones d’activités à proximité (locataires potentiels), les projets immobiliers en cours/prévus, etc.

3. Décidez de louer vide ou meublé

Les deux options offrent des avantages et des inconvénients, à vous de définir laquelle vous convient le mieux. Il y a plusieurs critères à prendre en compte à propos de la location vide ou de la location meublée. Nous vous avons trouvé un excellent article à ce sujet, que vous pouvez consulter ici. Globalement ce qu’il faut retenir c’est que si la location meublée vous offre une fiscalité plus avantageuse, la location vide vous offre elle plus de stabilité au niveau du bail et moins de frais d’entretien. Renseignez-vous et prenez position.

4. Définissez votre budget nécessaire / Trouvez votre constructeur

Pour définir au mieux le budget nécessaire à votre investissement locatif, le mieux est de voir cela directement avec le constructeur que vous missionnez pour la construction. Pour cela, encore faut-il trouver le bon constructeur et un constructeur qui vous propose une prestation de construction complète. Ainsi, non seulement vous pouvez imaginer avec lui le plan de la maison que vous souhaitez, il peut calculer au mieux le budget nécessaire à sa réalisation (tous frais compris, sans rien oublier) et cerises sur le gâteau : il peut prendre en charge les formalités administratives. D’où l’intérêt de bien vous entourer !

5. Trouvez les financements pour cet investissement locatif

Tout comme pour le financement de votre propre maison, plusieurs paramètres sont à prendre en compte pour le financement de votre investissement locatif. Là encore nous vous renvoyons vers de très bons articles pour approfondir vos connaissances, ici et là ; il s’agit d’un vaste sujet qui mérite une réflexion à part entière.

En bref, pour définir les financements nécessaires vous devez prendre en compte :

• votre apport personnel, si vous en avez un car il n’est pas indispensable pour le type d’emprunt dont vous avez besoin ici ;
• le montant global des différents revenus que vous avez mensuellement, déduits des charges qui vous incombent ;
• la part de vos revenus disponibles (hors charges) que vous pouvez bloquer pour rembourser les mensualités du crédit que vous demandez.
• le type de montage (en direct, SCI soumis à l’IS ou non, …)

NB : il est fort probable que le loyer ne couvre pas toute votre mensualité de crédit si vous n’avez pas d’apport personnel ou que vous optez pour une durée de remboursement « moyenne » (qui n’est pas considérée comme « longue » du moins). Dans ce cas, prenez en compte le besoin de financement complémentaire chaque mois… mais peut-être avez-vous déjà d’autres biens immobiliers locatifs qui, eux, sont amortis ou d’autres sources de revenus. Chaque situation étant différente, définissez la vôtre.

Bon à savoir : pour un investissement locatif, le montant de vos intérêts est déductible de vos revenus locatifs. Autrement dit, recourir au crédit pour un tel projet est fiscalement avantageux.

6. Définissez le loyer

Le loyer que vous fixez doit vous permettre de louer facilement votre bien – regardez des annonces immobilières de biens similaires aux alentours – tout en vous offrant une bonne rentabilité. Bien sûr il doit également prendre en compte vos mensualités de crédit, afin que vous ayez un moindre effort d’épargne[4] à faire, toujours en restant raisonnable par rapport au marché locatif. Si votre bien est vide ou meublé, cela peut également expliquer un loyer plus ou moins élevé. Enfin, n’oubliez pas de prendre en compte les charges qui vous reviennent dans vos calculs (taxe foncière, gros travaux ; le reste est à la charge du locataire).

Quoiqu’il en soit, le loyer peut être fixé librement entre vous et le locataire sauf si vous bénéficiez du dispositif Pinel. Dans ce cas, vous avez un plafond de loyer à ne pas dépasser, tout comme vos futurs locataires ne doivent pas dépasser un certain seuil de revenus. Selon les zones, le dispositif Pinel peut ne pas être attractif. Dans ce cas, préférez un loyer fixé librement.  Pour en savoir plus sur les plafonds définis par la Loi Pinel, rendez-vous ici.

Ce guide pratique du primo-investisseur est désormais terminé ! Nous espérons que vous l’appréciez et qu’il vous permettra d’enrichir votre patrimoine en toute sérénité.

En savoir plus 

Sources :

[1] Source : https://www.batiactu.com/edito/patrimoine-immobilier-reste-valeur-sure-54837.php

[2] Source : https://www.pap.fr/bailleur/choisir-investissement/immobilier-locatif-jusqu-a-7-de-rentabilite/a1263

[3] « La profondeur d’un marché est la capacité à exécuter sur ce marché de nombreuses transactions avec des volumes importants sans faire bouger de façon significative les prix à la hausse ou à la baisse. » Source : Les Echos

[4] « L’effort d’épargne est une dépense supplémentaire assumée par le propriétaire lorsque le montant des loyers n’atteint pas celui des mensualités qu’il doit rembourser. » https://www.myexpat.fr/faq-items/effort-depargne/