Lumière sur le CCMI, votre contrat confiance de construction

Publié le 11 juin 2019 – Mis à jour le 29/11/22

La construction d’une maison est une belle aventure que de plus en plus de particuliers rêvent de vivre. Aussi grisant et plaisant que ce projet puisse être, il ne l’est qu’à condition que vous soyez entouré(e) des bons professionnels.

Vous avez sans doute déjà vu de nombreuses publicités de constructeurs et si ce n’est pas le cas, dès vos premières recherches vous ne pourrez plus passer à côté. Mais alors comment trouver la perle rare dans ce flux d’informations ? Vous pouvez déjà suivre ces quelques conseils pour dénicher le bon constructeur de maison individuelle. Questionnez également votre entourage, le bouche-à-oreille reste toujours une valeur sûre en général ! Enfin et surtout, assurez-vous que le constructeur que vous choisissez est en CCMI, autrement dit qu’il puisse vous proposer un Contrat de Construction de Maison Individuelle.

Pourquoi choisir le contrat de construction de maison individuelle ? 

Le contrat de construction de maison individuelle a été conçu de sorte à vous protéger vous, consommateur, dans la relation professionnel/particulier tout au long de votre projet de construction et bien après. Le CCMI vous offre notamment un niveau de protection juridique plus élevé que d’autres contrats de construction et ce, avant même le début des travaux.

Ce type de contrat étant le plus plébiscité, il n’est pas rare de voir des publicités de constructeurs qui vous laissent penser qu’ils sont en CCMI alors que ce n’est pas le cas. Les contraintes liées au CCMI sont assez lourdes pour le constructeur, tous ne peuvent/veulent pas y prétendre mais certains ne se gênent pas pour vous laisser l’entendre. En réalité, ils vous proposent d’autres types de contrats comme le CMO ou le contrat d’entreprise, moins avantageux pour vous et ils ne prennent pas en charge l’ensemble des opérations de construction alors qu’ils le devraient.

Pour vous permettre d’y voir plus clair, voici les différents types de contrats de construction que vous pouvez rencontrer.

• Le CCMI, pour la construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble qui ne comprend pas plus de deux logements destinés à une même personne, sur un terrain dont le particulier est propriétaire. Tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d’eau (couverture, étanchéité) et hors d’air (portes, fenêtres) est dans l’obligation de conclure un CCMI avec vous, avec ou sans fourniture de plans.
• Le contrat de maîtrise d’œuvre (CMO), également appelé contrat d’architecte, est un contrat conclu entre vous (maître d’ouvrage) et l’architecte, ou une entreprise générale du bâtiment par exemple (maître d’œuvre), qui conçoit votre projet de construction mais qui ne se charge pas de la construction. Le maître d’œuvre vous loue uniquement ses compétences en contrepartie d’honoraires : plans, documents techniques, coordination des travaux, assistance dans vos relations avec les entreprises intervenantes.

–> Pour en savoir plus, consultez notre comparatif objectif entre CCMI et CMO ici.

• Le contrat d’entreprise, ou marché privé de travaux, est unique à chaque professionnel qui intervient sur votre maison. Il s’applique dans le cadre d’une réalisation de travaux en lots séparés, pour la construction de votre maison ou tout autres travaux hors construction initiale (entretien, extension, etc.). Dans le cadre de ce type de contrat, le particulier qui décide de faire construire sur son terrain fournit lui-même les plans – il peut les solliciter auprès d’un maître d’œuvre – aux différents professionnels qui interviennent à sa demande pour des travaux de fondation, de couverture, de plomberie, etc. Le particulier signe un contrat distinct avec chacun des professionnels.

En contrat d’entreprise, aucun professionnel signataire ne peut fournir des plans et aucun ne peut se charger de la totalité des travaux de gros œuvre, mise hors d’eau et hors d’air.

• Le contrat de vente d’immeuble à construire est un contrat qui oblige le vendeur à édifier un immeuble/un ensemble de maisons dans un délai déterminé, sur un terrain dont le particulier n’est pas propriétaire. Vous pouvez souscrire ce type de contrat en vente à terme ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la forme la plus courante. Les garanties diffèrent d’une forme de vente à l’autre.
• Le contrat de promotion immobilière oblige le promoteur immobilier à faire réaliser, pour le particulier signataire d’un bien immobilier et à un prix convenu, un programme de construction ainsi que les opérations juridiques, financières et administratives, pour tout ou partie.

Les avantages

• Votre contrat de construction de maison individuelle est encadré par une loi (19 décembre 1990) d’ordre public. Les autres contrats sont normés et ne relèvent pas de lois. Votre protection juridique est plus importante en CCMI.
• Le constructeur en CCMI a une obligation de résultat envers vous, et non simplement une obligation de construire. Ceci implique que le constructeur a une obligation de conformité entre le projet vendu et le projet réalisé. Si le résultat attendu n’est pas au rendez-vous, le constructeur est tenu responsable et doit prendre les mesures nécessaires.
• Vous n’avez qu’un seul et unique interlocuteur, le constructeur et vous ne signez qu’avec lui pour la construction de votre maison. C’est lui qui missionne et orchestre les différents professionnels nécessaires au chantier de votre bien (maçons, plombiers, etc.). Votre constructeur s’occupe de tout pour vous.
• Vous maîtrisez mieux votre budget. Quand les professionnels qui ne sont pas en CCMI vous proposent des devis approximatifs sur lesquels ils ne sont pas obligés de mentionner et chiffrer tous les travaux qui peuvent être nécessaires à l’habitabilité de votre maison, le constructeur en CCMI, lui, le fait. Ce dernier vous propose un contrat dans lequel tout est stipulé, entre autres les plans ainsi que la description et l’estimation chiffrée de tous les travaux nécessaires. Le coût total de construction annoncé est définitif, il ne peut évoluer en cours de construction, sauf d’un commun accord entre vous et le particulier au travers d’avenants.

De plus, en CCMI le système de paiement est réglementé et plus précis ; vous payez le constructeur au fur et à mesure que les travaux avancent selon une grille définie par la loi, vous n’avez pas à négocier des échéanciers avec tous les intervenants du chantier.

• Les travaux de votre maison sont réalisés en temps et en heure. Les délais d’exécution des travaux définis par le CCMI sont totalement respectés car, dans ce cadre légal, le constructeur est tenu de vous livrer votre maison à la date inscrite sur votre contrat de construction. Dans le cas contraire, le constructeur est engagé à vous verser des pénalités de retard, dont le montant journalier est prédéfini par le contrat.
• Vous restez maître de la construction de votre maison. Tant que toutes les conditions pour lancer le chantier ne sont pas réunies et ce, même si vous avez déjà signé le contrat, vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter après réception de la lettre recommandée qui vous stipule que le contrat a été signé. Si un acompte vous est demandé à la signature du contrat, le constructeur en CCMI a nécessairement souscrit à une garantie de remboursement qui vous couvre sur les frais avancés avant l’ouverture du chantier qui ne pourrait ne pas avoir lieu pour diverses raisons, dont celle de votre rétractation. Enfin, même après ouverture du chantier, vous avez la garantie que votre maison soit achevée au prix et délai convenu grâce à la garantie de livraison du CCMI, peu importe ce qui arrive à votre constructeur.

• Vous bénéficiez de garanties obligatoires, avant réception de votre maison et après réception de votre maison. Celles-ci s’étendent encore plus loin que la garantie de remboursement – qui n’est pas toujours obligatoire, comme expliqué ci-dessus – et la garantie de livraison. Faisons le point sur chacune !

Les garanties obligatoires 

La garantie de livraison et une garantie de livraison au prix et dans les délais convenus. La parfaite maîtrise de votre budget et la réalisation de vos travaux en temps et en heure vous sont assurées grâce à cette garantie-ci. Elle vous assure donc non seulement que votre maison sera construite dans les délais et au prix indiqués, mais elle vous couvre également contre la mauvaise exécution et l’inexécution des travaux prévus au contrat.

La garantie de parfait achèvement est applicable dans un délai d’un an à compter de la date de réception de votre maison. Elle oblige votre constructeur de maison à procéder à la réparation de tous les désordres et malfaçons qui sont constatés sur le procès-verbal de réception des travaux ou qui apparaissent dans l’année qui suit la date de ce procès-verbal. Les réparations nécessaires sont entièrement à la charge du constructeur.

La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement vous couvre pendant deux ans – toujours à compter de la date de réception des travaux – contre les dommages qui empêchent le bon fonctionnement des éléments d’équipement de votre maison individuelle. Par exemple : si l’installation électrique prise en charge par votre constructeur fait dysfonctionner vos plaques de cuisson, votre constructeur doit procéder aux réparations nécessaires pour résoudre ce souci.

La garantie décennale est celle qui vous couvre pendant dix ans contre tous les dommages qui peuvent compromettre la solidité ou l’habitabilité de votre maison, y compris les vices du sol. Elle s’applique à vous-même (acheteur initial) mais également au nouvel acquéreur de votre maison si vous la revendez dans les dix ans suivant sa réception. Elle couvre également tout élément d’équipement indissociable de la maison comme des canalisations, par exemple.

La garantie dommage-ouvrage  est une assurance obligatoire que doit souscrire tout maître d’ouvrage (entrepreneur, maître d’œuvre, architecte, ou autre personne liée au maître de l’ouvrage) , y compris si vous faites construire sa maison en autoconstruction ou bien lors d’une rénovation. Elle doit être souscrite avant tout ouverture de chantier. Cette garantie est très importante elle permet de couvrir les vices et malfaçons qui menacent la solidité de la maison et vous permet d’être rembourser sur la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale du constructeur.

Vous avez vos plans et recherchez un constructeur ?

Optez pour le CCMI sans Fourniture de plans !

Le constructeur n’a pas de mission de conception. Il ne réalise pas les plans pour l’autorisation d’urbanisme.

Le constructeur remet à son client un contrat écrit qui comporte des clauses obligatoires.

La réglementation relative au CCMI sans fourniture de plan ne le prévoit pas mais ce dernier peut être conclu dans les mêmes conditions suspensives que le CCMI avec fourniture de plan :

• Garantie de livraison à prix et délais convenus pour protéger le client contre la défaillance du constructeur ;
• Assurance Dommage Ouvrage ;
• Garantie décennale ;
• Garantie de parfait achèvement ;
• Garantie biennale de bon fonctionnement.

Maintenant que vous êtes parfaitement au point sur le CCMI, vous savez ce qu’il vous reste à faire : trouver le bon constructeur qui peut vous proposer ce type de contrat !

Nous pouvons vous aider à élaborer votre futur projet de construction !

Pour faire le tri parmi eux, ne vous limitez pas à l’indispensable CCMI, regardez plus loin. Voyez si le constructeur vous propose d’autres garanties que celles comprises dans le contrat de constructeur, des normes particulières qui témoignent de son engagement supplémentaire – comme le NF HQE –, divers avantages financiers et privilégiez un constructeur de maison individuelle qui vous propose un accompagnement global dans votre projet de construction ; vous n’en serez que plus serein(e) et enthousiaste dans votre aventure de construction !