Prélèvement à la source et prêt immobilier : quel impact pour votre budget maison ?

Cet article a été mis à jour le 23/09/21

Depuis que le prélèvement à la source a été annoncé et plus encore depuis qu’il est entré en vigueur en janvier 2019, nombreux sont les futurs propriétaires qui s’inquiètent pour leur capacité d’emprunt. Internet vous présente tout et son contraire et certains futurs acquéreurs croient légitimement qu’ils doivent repenser la maison de leur rêve du fait d’une réduction de budget induite par la baisse apparente de leurs revenus. Mais qu’en est-il vraiment ? Cette inquiétude a-t-elle lieu d’être ?

Nous faisons la lumière sur ce débat et mettons fin à ce suspense insoutenable : si la maison de vos rêves vous était accessible avant le 1^er janvier 2019, alors sachez qu’elle a de très fortes chances de toujours l’être après !

Quel impact sur le calcul du taux d’endettement ?

Ne vous inquiétez pas, votre capacité d’emprunt reste la même, avec ou sans prélèvement à la source.

Le fait de payer votre impôt à la source ne diminue donc pas le montant du prêt immobilier que vous pouvez obtenir.

Gardez vos rêves de maison et vos plans en tête et n’appréhendez pas votre rendez-vous avec votre banque. Non seulement le prélèvement à la source ne change pas votre capacité d’emprunt mais vous n’allez pas non plus devoir débattre plus longtemps face à votre banquier(e), du moins pas à cause de cela.

La peur  de perte de revenus :  

Vous vous demandez comment la réduction de votre revenu mensuel disponible – par la déduction directe de vos impôts – peut ne pas diminuer le montant total de votre emprunt immobilier alors que celui-ci dépend justement de vos revenus ? Tout cela est avant tout un effet psychologique.

Explications avec un exemple concret.

1^ère hypothèse – Nous sommes en janvier 2018

Petit retour en arrière, avant la mise en place du prélèvement à la source.

M. et Mme Michaud ont rendez-vous avec leur banquière pour étudier leur demande de prêt immobilier.

Comment définit-elle leur capacité d’emprunt ? Elle calcule avant toute chose la capacité de remboursement mensuel de ses clients qui prend en compte :

• leur revenu mensuel net imposable : revenus salariés et autres revenus ;
• leurs charges mensuelles : loyer(s), remboursement d’autre(s) prêt(s), mensualité(s) diverses (crédit(s), pension(s), etc..

Voici la situation des Michaud :

• Ils sont salariés et gagnent chacun 1 800€ et 1 600€ nets par mois. C’est le salaire « net à payer » qui est noté sur leur fiche de paie. Leur revenu mensuel net imposable est donc de 3 400€.
• Ils remboursent chaque mois un crédit voiture de 100€ et ils payent un loyer de 500€ pour leur appartement actuel. Leurs charges mensuelles sont donc de 600€.
• Ils payent 2 870€ d’impôts à l’année.

Toutes les banques appliquent une règle simple pour calculer la capacité d’emprunt : le montant des mensualités à rembourser, tous crédits confondus, ne doit pas dépasser 33% du revenu mensuel disponible.

NB : d’une banque à l’autre votre capacité d’emprunt peut différer pour deux raisons principales :

• toutes ne prennent pas en compte les mêmes revenus et charges dans leurs calculs ;
• toutes ne calculent pas le revenu disponible de la même façon : certaines banques prennent en compte l’impôt sur le revenu dans le calcul du revenu mensuel disponible et d’autres non.

La banquière des Michaud note un revenu mensuel disponible de 3 400€ (1 800€ + 1 600€).

Aucun impôt n’a été pris en compte dans ce calcul, pourtant les Michaud paient bien des impôts. La banquière aurait-elle pu prendre en compte leurs impôts ? Bien sûr, dans ce cas leur revenu disponible serait de 3 161€ : 3 400€ – (2 870/12).

Retenez bien ceci, c’est très important pour la suite.

La capacité de remboursement mensuel des Michaud pour leur prêt immobilier est donc de 924€ : (3 400€ – 600€) x 33% (charges).

Pour ce qui est de la capacité d’emprunt des Michaud, cela dépend en grande partie de cette capacité de remboursement mensuel mais aussi de la durée de remboursement définie et des taux d’intérêts pratiqués. Nous vous épargnons la suite du calcul car ce qui compte ici c’est justement la capacité de remboursement mensuel.

Vous pouvez simuler votre capacité d’emprunt ici.

2^ème hypothèse – Nous sommes en janvier 2019

Le prélèvement à la source est appliqué.

M. et Mme Michaud ont rendez-vous avec leur banquière pour étudier leur demande de prêt immobilier.

Leur situation est toujours la même, mis à part que sur leur fiche de paie leur salaire « net à payer » a changé. Le taux d’imposition défini pour leur foyer est de 6,4% ; chaque mois chacun d’eux a donc une réduction de salaire de 6,4%.

• En janvier 2019 la fiche de paie de M. Michaud indique 1 685€ nets par mois.
• En janvier 2019 la fiche de paie de Mme Michaud indique 1 498€ nets par mois.

En janvier 2019, le revenu mensuel disponible du foyer est donc de 3 183€ (contre 3 400€ en 2018). La capacité de remboursement mensuelle serait donc impactée, n’est-ce pas ?

Faux !

En effet, avec l’arrivée de prélèvement à la source, votre fiche de paie a évolué et indique votre salaire net à payer avant impôt sur le revenu ainsi que le montant de votre impôt prélevé et votre taux d’imposition. Ces éléments varient d’une fiche de paie à l’autre mais, dans tous les cas, le montant de votre impôt qui est déduit de votre salaire est bien visible (c’est obligatoire).

A cela, depuis le 1^er janvier 2019, la banquière de M. et Mme Michaud ne prend plus en compte le salaire net mais regarde tout simplement le « net à payer avant impôt sur le revenu » (ou, à défaut, le « net à payer », auquel elles ajoutent le montant mensuel de votre impôt).

Conclusion : que ce soit en janvier 2018 ou en janvier 2019, les revenus disponibles des Michaud sont toujours respectivement de 1 600€ et 1 800€, soit un revenu disponible total de 3 400€. Le prélèvement à la source n’a pas changé leur capacité d’emprunt, ni la vôtre.

*Dans la très grande majorité des cas, les banques ne revoient pas les capacités d’emprunt de leurs clients à la baisse avec le prélèvement à la source mais des exceptions sont toujours possibles, pour diverses raisons. Dans ce cas consultez plusieurs banques car chacune étudiera votre dossier différemment.

Retrouvez des informations concernant le prélèvement à la source en 2021 juste ici :