• Financement

Tout ce qu’il faut savoir pour le financement de votre maison – [Partie 2]

21 novembre 2018

La partie 1 de cet article vous a permis de maitriser l’essentiel sur l’apport personnel et les prêts aidés/conventionnés. Passons comme convenu au prêt que la plupart des personnes envisage sans doute en premier lieu : le prêt immobilier « classique » que toutes les banques pourront vous proposer. Il s’agit du 3ème type de solutions de financement que nous abordons. Nous vous invitons à consulter la première partie de cet article.

Il y a beaucoup à dire sur ce prêt tant son recours peut conditionner tout votre projet de construction. Comme nous l’avons évoqué auparavant, avant d’opter pour un prêt immobilier « classique », essayez de réunir une somme maximum via vos apports personnels (revenus professionnels, produits de placements financiers, épargnes diverses) et via les prêts aidés qui pourront également constituer des apports personnels. Cela vous permettra non seulement d’avoir le prêt bancaire que vous souhaitez pour compléter le financement de votre projet de construction, mais également de limiter la somme empruntée et de négocier au mieux votre taux d’intérêt d’emprunt ainsi que le montant des mensualités et/ou la durée de remboursement : 3 éléments à arbitrer dans votre budget global.

Bon à savoir : si vous avez signé un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI – comme nous vous le recommandons dans cet article avec votre constructeur, ce dernier peut vous aider dans la démarche d’obtention de votre crédit immobilier ; demandez-lui.

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Quel est le montant de l’emprunt ? 

Que vous traitiez avec une banque, un courtier ou un établissement de crédit, mieux vaut être fourmi que cigale, quel que soit le montant des revenus. Certes, les établissements de crédits préféreront toujours octroyer un prêt à un futur propriétaire qui a un bon apport personnel et une bonne situation financière, l’opération étant moins risquée pour elle. Du côté de l’emprunteur, plus l’apport sera conséquent, plus il aura des possibilités de négociation importantes. Il est d’ailleurs souvent recommandé de prévoir une contribution personnelle de 8 à 10% du montant nécessaire, d’autres évoquent même 20%. Cependant, des banques accordent des crédits immobiliers avec peu ou pas d’apport personnel et, au vu de tous les prêts aidés qui existent, l’accession à la propriété est possible pour des revenus modestes, surtout si votre situation est saine (stabilité professionnelle, régularité des revenus, pas d’incident de paiement, etc.).

Pensez à votre budget global de construction (terrain, frais d’enregistrement, maison, assurances, frais administratifs divers) et prévoyez un peu plus que nécessaire dans votre demande de prêt pour le budget travaux (cuisine équipée, aménagements paysagers, travaux de finition, etc.) et demandez un abandon de solde (ne pas débloquer 100% du prêt accordé) si vous n’en avez pas besoin. Le prêt immobilier permet d’inclure un budget travaux (la banque pourra éventuellement vous demander des justificatifs pour cette somme supplémentaire), mais en ce qui concerne vos besoins financiers pour la décoration vous ne pourrez pas les inclure dans votre prêt immobilier.

Une fois ce budget nécessaire en tête et après avoir fait le point sur vos apports personnels et vos ressources mensuelles fixes, voyez avec les banques que vous consultez ce qu’elles peuvent vous accorder comme conditions pour un prêt au montant escompté. taux d’intérêt, durée de remboursement et donc coût des mensualités, passez tout à la loupe. Soyez vigilant(e) à ne pas accepter une mensualité de remboursement et une durée qui vous pèseraient. Empruntez intelligemment pour votre quotidien et pour votre futur car vous vous engagez pour plusieurs années

  • Les taux d’intérêt :

En matière de crédit immobilier, les records de taux bas d’octobre 2016 ont de nouveau été atteints cet automne 2018. Il sera cependant difficile de descendre davantage. En ce qui concerne le taux d’intérêt, les banques ont chacune leur propre politique tarifaire. Certes la Banque Centrale Européenne (BCE) détermine un taux directeur mais chaque banque est libre de se positionner à la hausse ou à la baisse et d’un organisme à un autre, les écarts peuvent être conséquents selon votre profil. Le mot d’ordre est donc de mettre les banques en concurrence : comparez-les et si vous ne pouvez/voulez pas vous en occuper vous-même, vous pouvez toujours avoir recours à un courtier qui s’occupera de vous trouver le meilleur taux selon votre situation Vous pouvez aussi questionner votre constructeur si vous avez opté pour un CCMI (comme indiqué dans notre « bon à savoir »).

En plus du taux en lui-même, il vous faut également être vigilant sur le type de taux que vous choisissez. Il en existe trois, soyez stratégique.

  • Le taux fixe :

Il concerne la plupart des emprunts. Du début à la fin de votre remboursement, vous savez exactement à combien s’élèvent vos intérêts et le montant de toutes vos mensualités.

  • Le taux variable :

Il est généralement plus faible que le taux fixe au moment du crédit mais, selon l’évolution du marché, vous n’êtes pas à l’abri qu’il fluctue à la hausse (comme son nom l’indique, il peut varier). Cela dit, comme ils sont réglementés en France, ils ne peuvent dépasser un certain seuil.

  • Le taux semi-fixe :

C’est tout simplement un mélange des deux taux précédents : c’est-à-dire qu’il ne peut pas évoluer pendant une période définie puis il fluctue par la suite. Il est souvent choisi par les primo-accédants qui, en moyenne, remboursent leur emprunt plus rapidement que les secundo-accédants ; la variation ne les atteint donc pas et le taux de départ est plus bas.

Comme les taux d’intérêt sont actuellement bas quels qu’ils soient, le taux fixe est souvent choisi mais, selon votre situation, votre projet de construction et sa finalité, les autres peuvent aussi vous convenir.

Dernier point : plus la durée de remboursement pour laquelle vous optez est courte, plus le taux d’intérêt qui vous est proposé est intéressant et inversement.

  • La durée de remboursement :

Certains recommandent de ne pas excéder 25 ans pour la durée de remboursement car au-delà le coût de votre crédit pourrait augmenter mais le contexte de taux historiquement bas remet en question cette hypothèse.

En février 2017, la durée moyenne des prêts immobiliers en France était de 17 ans et 7 mois (primo et secundo-accédants confondus, achat dans le neuf et dans l’ancien confondus)* , bien que la durée réelle varie en fait entre 8 et 10 ans* car beaucoup d’acheteurs revendent leur bien avant la fin de leur prêt.

Signez pour une durée qui est convenable au vu de votre situation financière et de votre projet. Prenez le temps d’y réfléchir et faites des calculs comparatifs du coût total que représenterait votre crédit selon telle ou telle durée pour un montant emprunté équivalent. Ne privilégiez pas une longue durée en vous disant que vos mensualités seront plus petites et donc plus confortables car au final vous payeriez plus que si vous aviez opté pour une durée plus courte et des mensualités plus importantes, certes, mais toutefois raisonnables.

Cette seconde partie de notre article était dédié au financement de la maison. La troisième et dernière partie portera sur les autres sources de financement « complémentaires ». Ne les négligez pas, elles pourraient s’avérer bien utiles.

Découvrez la suite de cet article juste ici !

 

*Source : https://reassurez-moi.fr/guide/duree-moyenne-prets-immobiliers

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