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La procédure d’achat d’un terrain constructible : notions, étapes clés et démarches administratives

1 avril 2021

Qui dit nouvelle année, dit nouveaux projets et parmi vous, certains envisagent sûrement de se lancer dans la construction de la maison de leurs rêves. C’est votre cas ? Si oui, vous le savez, tout commence par la recherche et l’achat d’un terrain constructible : une étape cruciale qui mérite toute votre attention ! En ce qui concerne la recherche de votre terrain, nous avons déjà abordé les conseils pour cadrer au mieux votre recherche de terrain constructible et les critères d’évaluation pour sélectionner le meilleur terrain possible pour votre future maison.

Aujourd’hui, c’est la procédure d’achat du terrain en elle-même que nous allons aborder ;-).

Offre d’achat, compromis de vente du terrain, droit de rétractation, signature de l’acte notarié, droit de propriété, etc. On vous présente ici les bases à connaître et les différentes démarches administratives à suivre pour devenir propriétaire d’un terrain, qu’il s’agisse d’un terrain isolé ou d’un terrain situé en lotissement.

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Étape 1 d’achat d’un terrain : l’offre d’achat ou la promesse d’achat

Dès le moment où vous avez arrêté votre choix sur un terrain en particulier pour votre future maison, il convient d’en notifier le propriétaire. Cette étape est celle de l’offre d’achat du terrain.

Elle peut se faire sous forme orale ou écrite mais seule l’offre d’achat écrite a une valeur juridique, vous permettant ainsi de réellement « mettre une option » sur le terrain de vos rêves.

 

Bon à savoir : cette offre d’achat est unilatérale, elle vous engage, vous, à acheter le terrain si le vendeur accepte votre offre. L’offre d’achat n’est donc pas à prendre à la légère, soyez sûr(e) de votre choix. Tant que le vendeur n’accepte pas votre offre, il n’a pour le moment aucune obligation envers vous.

 

Pour vous servir au mieux, cette offre d’achat écrite doit comprendre certaines informations indispensables :

  • Les coordonnées de l’acheteur (les vôtres : nom, prénom, adresse, mail, tél).
  • Le prix d’achat du bien : précisez s’il s’agit d’une offre au prix de vente – à réécrire – ou définissez le montant de votre offre.
  • La durée de validité de votre offre d’achat : elle s’étale généralement entre 5 et 10 jours et correspond au temps que vous laissez au vendeur pour l’accepter/la refuser.
  • Les modalités de réponse du vendeur : précisez si vous préférez une lettre recommandée avec accusé de réception (le plus courant) ou le recours à un huissier.
  • Votre moyen de financement pour le terrain : prêt et/ou apport personnel.
  • Une description brève du type de bien pour lequel vous faites cette offre d’achat : terrain, superficie, commune, références cadastrales etc.
  • Une mention qui précise que la vente ne deviendra définitive qu’au moment de la signature du compromis de vente (prochaine étape).
  • Une autre mention qui précise également que l’offre d’achat deviendra caduque si elle n’est pas acceptée par le vendeur dans le délai indiqué.

 

L’offre d’achat d’un terrain est similaire à l’offre d’achat de n’importe quel type de bien immobilier (maison, appartement, etc.). De nombreux modèles de lettres vous sont proposés sur Internet. Il vous suffit de les adapter.

 

 

Bon à savoir : à cette étape, si vous souhaitez vous rétracter cela peut uniquement se faire si le vendeur ne vous a pas répondu à l’écrit, s’il ne l’a pas fait dans le délai imparti ou s’il vous fait une contre-proposition qui rend alors votre première offre d’achat caduque.

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Étape 2 d’achat d’un terrain : le compromis de vente (avant-contrat) ou la promesse unilatérale de vente

Votre offre d’achat a été acceptée par le vendeur ? Bonne nouvelle ! Il est temps de passer à la signature du compromis de vente un avant-contrat engageant les deux parties – pour un terrain isolé, ou à la promesse unilatérale de vente une convention engageant uniquement le vendeur pour un terrain en lotissement. Cette étape préalable est très importante car ces documents visent à définir l’ensemble des modalités et formalités de l’acte de vente final qui lui, se signe plus tard en présence d’un notaire.

Un acompte vous est généralement demandé à cette étape.

 

Bon à savoir :
– Avant la signature du compromis de vente, aucun acompte ne peut vous être demandé.
– L’acompte comme le solde du prix de vente ne doivent jamais être versés directement au vendeur, vous devez passer par un notaire ou un autre professionnel habilité. Désormais, le règlement se fait généralement par virement avant le rendez-vous.
– Si la vente est annulée par l’une des clauses suspensives définies entre les deux parties, l’acompte doit vous être intégralement remboursé.


Le compromis de vente pour un terrain isolé

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Dans le cas d’un terrain isolé, assurez-vous que le compromis de vente qui vous est proposé par le vendeur comprend les mentions suivantes :

  • Les coordonnées du vendeur et de l’acheteur.
  • Un descriptif détaillé du terrain, sa surface exacte et l’existence ou non d’un bornage.
  • L’existence ou non d’hypothèques et de servitudes privées (droit de passage, de tréfonds, aériennes, etc.) ou publiques (lignes aériennes, etc.).
  • S’il y a intervention d’un professionnel chargé de la vente à ce stade (non obligatoire), le montant de ses honoraires et le nom de la personne qui doit payer ces honoraires.
  • Le prix de vente du terrain, les taxes et les modes de paiement de l’acquéreur (avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier).
  • La durée de validité du compromis de vente.
  • Au choix et si accord du vendeur, des clauses suspensives comme :
    • une clause suspensive relative à l’obtention de votre prêt pour l’achat.
    • une clause suspensive relative à l’obtention du certificat d’urbanisme opérationnel et de votre permis de construire.
    • une clause suspensive relative aux conséquences d’une étude de sol, qui induit l’acceptation de cette étude de sol par le vendeur au moment du compromis.
  • La date limite de signature de l’acte de vente (contrat définitif) : au plus tard 3 mois après la signature de la promesse de vente en général.
  • Le délai de livraison du terrain.
  • Le versement d’un acompte ou non pour réserver le terrain, à la demande du vendeur ; une somme qui équivaut généralement à 10% du prix de vente total du terrain.

 

En annexe au compromis de vente, vous devez en plus trouver :

  • L’état des risques et pollutions auxquels le terrain est exposé.
  • L’étude de sol G1 PGC, si votre terrain est situé dans « une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux ».
  • L’état des nuisances sonores aériennes, si votre terrain est situé « une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit ».

 

Bon à savoir : N’hésitez pas à prendre conseil auprès du constructeur que vous avez choisi pour signer votre CCMI afin qu’il vous guide dans la définition de la date de la clause suspensive relative à l’obtention de votre Permis de Construire qui devra figurer au compromis. Cela vous permettra de notifier une date réalisable compte-tenu des délais de réalisation du dossier PC et des délais d’instruction.


La signature et la notification du compromis de vente

La signature du compromis de vente se fait généralement sous seing privé entre l’acquéreur et le vendeur. Le compromis de vente peut ensuite être envoyé à l’acheteur par lettre recommandée avec avis de réception (par courrier postal ou de plus en plus fréquemment électroniquement en e-LRAR) ou remis en main propre.

Cet avant-contrat doit être réalisé en plusieurs exemplaires originaux (un exemplaire pour chaque vendeur et pour l’acheteur) ou en un seul exemplaire si les parties décident de le remettre à un professionnel (notaire).

 

La promesse unilatérale de vente pour un terrain en lotissement

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Si c’est un terrain en lotissement que vous achetez, aucun avant-contrat engageant les deux parties ne peut être signé avant l’obtention par le lotisseur de son permis d’aménager. Une fois que vous vous êtes mis(e) d’accord avec le lotisseur sur la vente d’un terrain situé en lotissement, c’est donc une promesse unilatérale de vente que le lotisseur est amené à signer.

Il s’agit d’une convention qui engage le lotisseur à vous vendre le terrain (le lot) – vous, vous restez libre d’acheter ou non le terrain – à des conditions prédéterminées.

 

La promesse de vente unilatérale de votre terrain en lotissement doit comprendre les mentions suivantes :

  • Les informations concernant les parties :
    • Les coordonnées du vendeur et de l’acheteur.
  • Les informations concernant le terrain en lui-même :
    • Le descriptif détaillé du terrain (lot) et sa surface exacte.
    • L’existence du bornage.
    • Toutes les servitudes et hypothèques pesant sur le terrain.
  • Les informations concernant la vente :
    • Le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et la partie (le vendeur ou l’acquéreur) qui doit le régler.
    • Le prix de vente et les modes de paiement de l’acquéreur.
    • L’acompte demandé – appelé indemnité d’immobilisation – pour réserver le terrain ; une somme qui ne peut excéder 5% du prix de vente total du terrain.
    • La durée de validité de la promesse de vente.
    • Les conditions suspensives – généralement l’obtention de votre prêt – permettant au futur acquéreur (vous) de renoncer à la promesse de vente.
    • La date limite de signature de l’acte de vente.
    • Le délai de livraison du terrain.

 

En annexe à la promesse de vente, vous devez en plus trouver :

  • Le cahier des charges du lotissement et/ou le règlement de lotissement.
  • L’état des risques et pollutions auxquels le terrain est exposé.
  • Si votre terrain est situé dans « une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux » : l’étude de sol G1 PGC.
  • Si votre terrain est situé « une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit » : l’état des nuisances sonores aériennes.

 

La signature et la notification de la promesse unilatérale de vente

La signature de la promesse unilatérale de vente peut se faire sous seing privé (acte sous signature privée) ou en présence d’un notaire (acte authentique) si la durée de validité de la convention est inférieure à 18 mois. Dans le cas contraire (+ de 18 mois), l’acte authentique est obligatoire.

Si vous optez pour l’acte sous signature privée entre les deux parties uniquement –, la promesse unilatérale de vente doit être enregistrée sous 10 jours ouvrables au bureau d’enregistrement du centre des impôts du vendeur ou de l’acheteur.

Cet enregistrement permet de faire authentifier la promesse de vente et, comme la loi ne précise pas qui de l’acheteur ou du vendeur doit se charger de cette démarche, vous devez vous mettre d’accord entre vous au préalable.

 

Votre droit de rétractation pour l’achat d’un terrain

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Votre droit de rétractation dans le cas d’un terrain isolé

Dans ce cadre, aucun droit de rétractation n’est prévu par la loi. Vous pouvez toutefois, en accord avec le vendeur, insérer une clause dans la promesse de vente vous permettant d’exercer ce droit. Votre droit s’exerce alors dès le 1er jour suivant la remise du compromis en main propre ou suivant la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant ce compromis. Vous disposez alors du délai contractuel de 10 jours pour renoncer à l’achat du terrain.

 

Votre droit de rétractation dans le cas d’un terrain en lotissement

Si vous achetez un terrain en lotissement, vous disposez d’un délai de 10 jours selon les modalités d’ouverture de ce droit, indiquées précédemment (« dès le 1er jour… »).

Bon à savoir : si le dernier jour de votre délai de rétractation est un samedi, dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.

 

Comment vous rétracter après la signature du compromis de vente ?

Votre volonté de vous rétracter doit être notifiée au vendeur par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

 

Étape 3 d’achat d’un terrain : l’acte de vente (contrat définitif), le paiement et le titre de propriété

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Toutes les conditions sont désormais réunies pour procéder à la vente officielle du terrain ? Super ;-). Il est temps de passer à l’ultime étape : celle de la signature du contrat de vente définitif devant le notaire, appelé acte de vente ou acte authentique.

C’est à ce moment que vous réglez le solde du prix de vente du terrain ou la totalité de la somme si vous n’avez pas versé d’acompteafin d’obtenir votre titre de propriété.

 

L’acte de vente d’un terrain isolé ou d’un terrain en lotissement

Peu importe le type de terrain que vous achetez, l’acte de vente est toujours réalisé par un notaire. Il comprend les informations suivantes :

  • Les coordonnées du vendeur et de l’acheteur
  • Un descriptif détaillé du terrain ainsi que sa surface exacte
  • Il fait mention de l’existence ou non :
    • d’un bornage du terrain.
    • d’hypothèques et de servitudes pesant sur le terrain.
  • Le montant des honoraires du notaire chargé de la vente et la ou les parties à qui incombe leur paiement (généralement l’acheteur).
  • Le prix de vente et les modes de paiement.

 

Des annexes doivent également être jointes à l’acte de vente :

  • L’état des risques et pollutions auxquels le terrain est exposé.
  • L’étude de sol, si votre terrain est situé dans « une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux ».
  • L’état des nuisances sonores aériennes, si votre terrain est situé « une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit ».

 

À noter que pour l’acte de vente d’un terrain situé en lotissement, une annexe supplémentaire doit être ajoutée : le cahier des charges et/ou le règlement du lotissement, auxquels nous vous recommandons d’apporter une attention toute particulière.

Ces documents définissent les règles de vie et les règles d’urbanisme – quel modèle de toiture privilégier ou quels types de matériaux utilisés, etc. – qui régissent votre quotidien et orientent votre construction au sein du lotissement.

 

La signature de l’acte authentique de vente d’un terrain

S’il s’agit d’un terrain isolé, la signature de l’acte de vente peut avoir lieu dès que toutes les conditions sont réunies pour procéder à la vente du terrain, généralement quelques semaines après la signature du compromis de vente.

Si c’est un terrain situé dans un lotissement que vous achetez, la signature de l’acte de vente ne peut avoir lieu qu’après l’achèvement des équipements collectifs (eau, électricité, gaz, voirie, etc.). La signature peut toutefois être avancée si votre lotisseur présente au notaire une autorisation de différer ces travaux ou une garantie d’achèvement des travaux, fournie par une banque.

La signature se fait en présence de l’acheteur, du vendeur et du notaire. Les trois parties signent.

Dans le cas d’un terrain en lotissement, c’est généralement le notaire du vendeur qui procède à l’acte authentique mais vous pouvez également venir avec votre notaire, si vous le souhaitez. Dans le cas d’un terrain isolé, c’est pareil mais vendeur et acheteur ont également la possibilité de choisir un notaire commun ou d’avoir chacun leur propre notaire.

Une fois la signature effectuée, le notaire conserve l’original de l’acte de vente, appelé la minute, et il se charge d’en assurer la publicité foncière.

Il s’agit pour lui de publier l’acte de vente au fichier immobilier du service de publicité foncière dont dépend votre terrain, afin que quiconque puisse le consulter et s’y opposer s’il le souhaite.

 

Le titre de propriété d’un terrain

C’est seulement à partir du moment où l’enregistrement auprès du service de publicité foncière est validé, que le notaire peut vous remettre votre titre de propriété officiel.

Il s’agit tout simplement d’une copie de l’acte de vente mais cela peut prendre quelques mois pour l’obtenir.

Conservez-la bien car c’est la preuve que le terrain vous appartient et que vous pouvez y construire votre maison !

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Le paiement du prix du terrain et les frais d’acquisition (dits frais de notaire)

Le prix de vente total du terrain, déduit de l’acompte précédemment réglé, est versé au moment de la signature de l’acte de vente.

Ce prix comprend les frais d’actes notariés puisqu’ils sont généralement à la charge de l’acheteur, sauf si vous en décidez autrement avec le vendeur.

 

Ces frais d’actes notariés se composent des éléments suivants :

  • Les droits et taxes collectés par le notaire et reversés au Trésor Public : les droits d’enregistrement (ou droits de mutation), la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée.
  • La rémunération du notaire pour la rédaction de l’acte de vente, ses consultations, son expertise, etc.
  • Les frais engagés pour le compte du vendeur et de l’acheteur (extrait de cadastre, par exemple)

Si vous le souhaitez, vous pouvez évaluer ces frais d’acquisition via ce simulateur.

 

Ces frais sont versés au titre de provision sur frais d’actes lors de la vente définitive car ils ne sont qu’une estimation – les droits de mutation sont souvent sur-évalués pour éviter les mauvaises surprises aux acquéreurs –, c’est dont également quelques mois après, lors de la réception du titre de propriété officiel après enregistrement auprès du service de publicité que vous recevez le relevé de compte définitif et éventuellement, bonne surprise, le remboursement du trop-perçu.

 

Bon à savoir : le montant des frais d’acquisition reste inchangé qu’il y ait un notaire pour les deux parties ou un notaire pour chaque partie (double minute). Les deux notaires se répartissent les tâches et se transmettent l’un et l’autre les documents pour des vérifications. S’il y a deux notaires, la rémunération du notaire est alors partagée..


 

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