Trouvez le meilleur terrain en fonction de vos besoins [PARTIE 2]

Mis à jour le 02/03/2021

Dans la première partie de cet article,  nous vous donnions les 5 points essentiels à définir avant même de vous lancer dans la recherche de votre terrain. Vous avez donc normalement convenu de :

• votre rayon de recherche (en temps de trajet ou en kilomètres, depuis un point X)
• la surface terrain dont vous aurez besoin
• le type de terrain que vous cherchez : lotissement et/ou terrain en diffus
• le prix que vous êtes prêt(e) à mettre dans ce terrain
• le/les moyens pour le(s)quel(s) vous avez opté pour vos recherches

Maintenant que vous êtes armé(e), vous allez pouvoir démarrer votre prospection de façon efficace. Suivez les conseils qui vont suivre, ces derniers vous aideront non pas à trouver des terrains adéquats mais à trouver le terrain qui est fait pour vous.

• Assurez-vous que le terrain est constructible et libre de tout constructeur

Évidemment c’est le premier élément à prendre en considération : ce terrain est-il constructible ? Il a beau être dans votre rayon, faire la bonne surface, être au prix de votre budget, s’il n’est pas constructible il ne vous servira à rien. Nous vous le disions en première partie de cet article , un terrain en lotissement le sera par défaut mais un terrain en diffus méritera que vous vous en assuriez. Par ailleurs, optez pour un terrain libre de tout constructeur. Le cas est plus fréquent en lotissement que sur un terrain en diffus, mais sur n’importe quel terrain il se peut qu’un constructeur vous soit imposé. De plus, notez que si un constructeur vous est imposé sur un terrain vous ne pourrez construire qu’en VEFA, non en CCMI, et vous ne bénéficierez pas des nombreux avantages de ce dernier type de contrat de construction que vous pouvez retrouver ici. Le mieux pour vous est de pouvoir tout choisir librement pour votre projet de construction : le terrain de vos envies comme le constructeur qui bâtira la maison de vos envies également.

• Vérifiez si le terrain est viabilisé/raccordé de façon qualitative

Un terrain viabilisé est un terrain qui est raccordé aux différents réseaux : eau, électricité, gaz, téléphone, internet. Si votre terrain n’est pas viabilisé, les coûts des travaux pour le faire raccorder à ces différents réseaux seront à votre charge. Pensez-y. En plus de savoir si les raccordements sont bien faits, assurez-vous de la qualité des services. Quelle est la qualité de l’eau dans la commune de votre terrain ? La qualité du réseau électrique ? Pouvez-vous avoir accès au gaz (si vous en avez besoin) ? La qualité de la connexion est-elle bonne ? Quelle est la couverture réseau / Avez-vous du réseau sur vos téléphones mobiles ? Ce sont autant de questions que vous devez vous poser.

• Pensez à vous assurer de la faisabilité de votre projet sur ce terrain

Pour chaque terrain que vous repérez, demandez le certificat d’urbanisme de ce dernier à la mairie. Selon les communes les dispositions d’urbanisme varient, ainsi tous les types de constructions/de styles architecturaux ne sont pas toujours possibles ; le nombre de m2 constructibles sur un terrain est parfois limité, la hauteur des maisons aussi, le type de toiture peut être imposé, etc. Il serait dommage que vous achetiez un terrain aussi bon soit-il si vous ne pouvez pas y construire la maison dont vous avez envie. De plus, ce certificat d’urbanisme vous renseignera sur l’état de constructibilité du terrain et il vous indiquera si le terrain est en zone à risque ou pas, et s’il se trouve en secteur protégé (auquel cas cela vous contraindrait à des règles d’urbanisme plus strictes).

• Vérifier les conditions du terrain et du sous-sol (topologie du terrain)

Plus la forme du terrain est simple (de type carré) et plat, plus la construction sera simplifiée (ce qui signifie des délais et des coûts plus maîtrisés). Un terrain en pente peut avoir du bon (par exemple : une vue plus dégagée, des aménagements originaux) mais la construction sera plus complexe et elle pourra impliquer des travaux de fondation, de terrassement, etc. qui ne seraient pas nécessaires sur un terrain plat.

Pensez également à vous renseigner sur la nature du sous-sol. Il y a des bons et des mauvais terrains. Les mauvais terrains sont ceux constitués d’argile, de remblais, de limon car ils impliquent des risques (inondations, glissements de terrain, etc.), contrairement à des sols rocheux qui eux sont stables. Pour connaître les éventuels risques de votre terrain, vous pouvez demander le Plan de Prévention des Risques Naturels en mairie, il vous indiquera dans quel type de zone est placé le terrain et s’il présente des risques naturels (inondations, glissements/tassements de terrain, avalanches, incendies de forêt, secousses sismiques, etc.).

La loi Elan rend l’étude de sol obligatoire selon la zone argile. C’est désormais au vendeur du terrain de fournir cette étude géotechnique et de l’annexer à la promesse de vente. Ce document est à communiquer au constructeur avant la signature du CCMI. Ce dernier pourra ainsi déterminer le type de fondations à employer et donc chiffrer précisément le prix de la maison.

Une avancée qui sécurise la construction de la maison.

Enfin dans les « conditions du terrain », puisque les préoccupations environnementales deviennent majeures dans les constructions, assurez-vous du potentiel bioclimatique de ce terrain. Observez ce qui se situe autour pour déterminer à quel(s) moment(s) vous pourrez bénéficier du soleil par exemple, s’il y a une forêt ou un bâtiment haut à proximité, s’il y a des vents dominants, ce qui peut avoir un impact sur vos coûts d’isolation et de chauffage.

• Scrutez les environs, pour votre confort de vie actuel et pour vos besoins futurs

L’environnement dans lequel s’inscrit votre terrain est également primordial puisque votre vie ne se limitera pas à l’enceinte de votre maison. Assurez-vous d’avoir les commodités qui vous seront nécessaires à proximité : supermarché, boulangerie, école, poste, etc. Pensez à vos besoins aujourd’hui et vos besoins futurs. L’envisagez en amont peut vous éviter un déménagement à l’avenir.

Soyez également attentif/ve aux nuisances sonores environnantes : bruits de voisinages, présence proche d’axes routiers, de commerces, d’un couloir aérien, proximité de voies ferrées, etc. Elles pourraient vous faire regretter le choix d’un terrain. N’hésitez pas à questionner le voisinage pour savoir ce qui vous attend.

Enfin, dans le critère « environs », assurez-vous également que votre terrain ou du moins la commune dans laquelle il se trouve est bien desservie. Votre terrain doit souvent se trouver dans un rayon kilométrique autour d’un point x (votre travail par exemple). Selon la façon dont il est desservi (axes routiers, gares, réseau de bus, etc.) il pourrait ne pas vous convenir et ce même s’il est dans le rayon initialement défini.

• Pensez à l’ « après » construction et à la revente

En plus du seul certificat d’urbanisme, pensez à demander le plan local d’urbanisme en mairie. C’est lui qui vous indiquera si, par exemple, sur les terrains autour de celui que vous avez repéré il est/sera possible ou non de construire des immeubles ou des usines. De cette façon vous vous éviterez des mauvaises surprises une fois que votre maison sera construite et cela vous assurera non seulement votre propre confort, mais aussi un coût de revente mieux maîtrisé si vous revendez. Pensez à une éventuelle revente un jour, on ne sait jamais. Du coup ne faites pas n’importe quelles concessions sur le choix de votre terrain (si vous devez en faire) car ce que vous vous êtes prêt(e) à accepter, d’autres ne le seront peut-être pas.

• Renseignez-vous sur les taxes locales

Selon les communes, les taxes locales ne sont pas les mêmes. Avant d’acheter un terrain, cherchez à connaître les niveaux de taxe foncière et de taxe d’habitation auxquels vous serez confronté(e). Vous les payerez chaque année, donc si ces taxes sont plus ou moins importantes à tel ou tel endroit, ne négligez pas ce critère dans votre choix de terrain.

Idem pour la taxe d’aménagement que nous présentions en partie 1 . Elle se compose de plusieurs parties et chacune va respectivement au département et à la commune dans lesquels se situe votre terrain (Part régionale uniquement si le bien taxé se situe dans la région d’Ile de France). Plusieurs exonérations sont prévues par le code de l’urbanisme. D’ailleurs, les communes, les départements et les régions peuvent également mettre en place des situations exonératrices pour leur part.

En dehors de la taxe d’aménagement, la construction ou les aménagements faits sur des nouvelles résidences sont systématiquement exonérées durant la première année.

Les taxes peuvent donc varier et impacter votre coût global de construction.

Renseignez-vous auprès du service des impôts fonciers / collectivités locales pour plus d’infos.

• Faites plusieurs visites du terrain

Dernier conseil, un terrain ne vous fera pas la même impression si vous y allez par exemple un après-midi ensoleillé ou un soir pluvieux. Nous vous invitons donc à faire plusieurs visites du terrain que vous convoitez et ce à différents moments de la journée, de la semaine et avec différentes conditions météorologiques (beau temps, pluie) pour vous assurer que tout ce que vous en pensiez à un instant T est toujours d’actualité à différents moments. Les nuisances sonores ne sont pas les mêmes à différentes heures par exemple, votre première visite terrain pourrait vous avoir donner l’impression d’un lieu calme et la deuxième visite, tout l’opposé.

Vous voilà donc maintenant totalement autonome pour trouver le meilleur terrain constructible pour vos besoins. En suivant tous les conseils que nous avons donnés en parties 1 et 2 de notre article, vous vous assurerez un choix judicieux de terrain. N’hésitez pas à relire tout ceci dans les grandes lignes pour ne rien oublier d’analyser à chaque nouveau terrain que vous repérerez. Bon courage pour vos recherches et à très vite pour de nouveaux articles utiles !